«Muchas hipotecas contienen cláusulas abusivas sin que se informe al cliente»

Uno de los padres de la crisis económica que asuela los bolsillos de los españoles fue la burbuja inmobiliaria. Convertida en el motor de la economía nacional, la construcción prosperaba como nunca porque las viviendas se vendían con más rapidez de lo que antes se hubiera hecho. No pocos profesionales del sector han apuntado en más de una ocasión que en los años del boom, las casas no se vendían, sino que se despachaban. Los bancos hacían pocas preguntas y concedían hipotecas sin complicaciones. El mercado se ha ralentizado y los bancos ya ni siquiera allanan el camino para quedarse con la amortización de hipotecas suscritas con otros. Rafael García, letrado de los servicios jurídicos de la Asociación de Usuarios de Banca (Ausbanc), analiza la situación y la relación de los ciudadanos con sus hipotecas y los bancos.

-Las estadísticas del INE indican que en el primer semestre se redujo en Cádiz el número de cambio de hipotecas a otras entidades. Si en tiempos de crisis, los ciudadanos no buscan fórmulas para que les resulte más económica la hipoteca, ¿qué está pasando?

-Las entidades financieras han limitado y restringido el crédito a empresas y particulares. La subrogación de una hipoteca implica que una entidad se va a poner en la posición de otra con un préstamo ya concedido. Es asumir una financiación derivada de otra anterior. Éste es el motivo de que se concedan ahora menos subrogaciones que en otros momentos. Los bancos y cajas han puesto ciertos impedimentos a la hora de otorgar las subrogaciones hipotecarias, por un lado; y, por el otro, a modificar las condiciones contractuales de los préstamos que ya tiene concedidos.

-Tenemos el Euríbor más bajo de la historia, pero las ventas caen.

-El que el Euríbor esté bajo, en principio, animaría a la gente a la compra de una vivienda dado que la financiación le resultaría barata. El boom inmobiliario se debió, en gran parte, al fácil acceso a los créditos hipotecarios. La cuestión es que vivimos una crisis económica que tiene otra financiera por detrás. La liquidez ha desaparecido, el dinero no es barato. No se puede comparar el escenario actual con tipos de interés bajo con el de hace unos años.

-¿Seguirá bajando el Euríbor?

-El margen de bajada es cada vez menor. Todo parece indicar que, próximamente, habrá un aumento, aunque no sea significativo.

-¿Hay más dificultades ahora para acceder a una hipoteca que hace unos años?

-La hay. El dinero no abunda en los mercados y esa escasez hace que se mire con lupa cualquier solicitud de financiación y que se exija con más rigor el cumplimiento de una serie de requisitos con los que antes había una mayor flexibilidad. Ya no hay tanto dinero para tantas personas. Hay menos y para menos solicitantes.

-¿Volverán las hipotecas a ser la estrella de los productos financieros una vez que se salga de la crisis?

-En España existe una tradición de acceso a la vivienda en propiedad que no se da por igual en otros países de la zona euro. La mayoría de los excedentes actuales se venderán con un crédito hipotecario de por medio. Este tipo de cliente es muy atractivo para las entidades financieras porque se compromete con la entidad a un largo plazo. Y, además, no se suele limitar al préstamo, sino que tendrá también una cuenta corriente, una tarjeta de crédito y podría suscribir un seguro u otros productos que ofrezca la entidad.

-¿Es este un buen momento para suscribir una hipoteca para la compra de una vivienda?

-Cualquier momento es bueno si la hipoteca es barata, si tiene un diferencial aplicado a Euríbor por debajo de un punto y sin ningún tipo de interés mínimo. Y digo esto porque estamos observando últimamente que se ha ido incorporando en los contratos este condicionante a pesar de la clara ilegalidad de cláusulas como ésta por ser abusivas.

-Menciona la existencia de cláusulas abusivas. ¿Dan los bancos suficiente información a sus clientes sobre los productos financieros que ofrecen a sus clientes?

-Lamentablemente, no. La falta de información sobre las condiciones esenciales de los contratos es una realidad. Muchas personas no han conocido la existencia de la cláusula de tipo mínimo de interés en sus hipotecas hasta que no se las han aplicado. Ha sido ahora cuando los tipos se han situado por debajo del 2%. Y con esta cláusula se les sigue aplicando un 3,5% o un 4%. La sorpresa llega porque no se advierte al cliente de la existencia de esta cláusula.

-¿Qué debería hacer un ciudadano en esta situación?

-Esa cláusula es nula de pleno derecho por abusiva. No existe ninguna norma que diga que no se puede pactar un tipo mínimo en los préstamos a tipo variable. Pero las cláusulas contractuales pueden ser ilegales, no porque vayan contra una ley que, en este caso, no existe, sino por abusivas. Estas condiciones atacan directamente a la naturaleza misma del contrato a interés variable, que es su variabilidad. El ciudadano devuelve el dinero con unos intereses adaptados a la coyuntura económica y financiera, por eso es variable. Con el tipo mínimo se elimina de un plumazo la variabilidad. Y se hace siempre en perjuicio del consumidor. No pagará al interés que ve que hay en el mercado, sino el mínimo que le ha impuesto la entidad sin informarle. El abuso de la cláusula es más que manifiesto. Si la entidad financiera no accede a su no aplicación, al ciudadano sólo le queda acudir a los tribunales para que declare su nulidad.

-Da la impresión de que, en no pocas ocasiones, los usuarios no saben lo que les dan a firmar.

-No hay información por parte de la entidad y los usuarios tampoco le dan la importancia que se merece a una operación de este tipo y no buscan asesoramiento. Una actuación preventiva en este sentido hubiera evitado muchos disgustos a muchas familias.