Más de 14.300 viviendas nuevas siguen a la venta en pleno parón inmobiliario

Más de 14.300 viviendas de obra nueva de la provincia de Cádiz no encuentran comprador. Están nuevas. A punto de terminarse o directamente a estrenar. Pero sin dueños. Sus promotores no consiguen venderlas, cuando hace apenas dos años se las quitaban de las manos, antes incluso de que se pusiera el primer cimiento. Ahora, con todos o casi todos los ladrillos colocados, nadie las quiere. O como alegan las empresas que las promovieron, nadie las puede adquirir.

De hecho, según las inmobiliarias, la demanda de viviendas sigue existiendo. Los clientes están ahí. Y desean comprar casas. Pero no pueden. No por los altos precios de las viviendas. Ni porque la subida del Euribor, el índice que rige las cuotas mensuales de las hipotecas, les quite las ganas de meterse en grandes inversiones. «El problema es que los bancos no prestan dinero», resume Manuel Rodríguez, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cádiz.

Las promotoras también sitúan a los bancos y cajas de ahorro en el origen de la crisis: concretamente culpan de ella al celo «excesivo» que las entidades financieras mantienen a conceder créditos a la compra de viviendas, algo que se ha intensificado desde que explotara la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos -hace poco más de un año-.

Antes de aquel verano de 2007, cuando la crisis inmobiliaria apenas asomaba su patita por debajo de la puerta; cuando era considerada sólo un «ajuste suave» del mercado, los promotores inmobiliarios aseguraban que los precios de la vivienda nueva no iban a bajar prácticamente nunca, apesar de que los valores del mercado de segunda mano ya se rebajaban. Los empresarios inmobiliarios, en cambio, podían esperar más que los vendedores particulares. Podían soportar la «desaceleración» de las ventas y mantener los precios mientras se recuperaba la confianza de un sector que se había desbocado en los últimos seis años.

«Las constructoras prefieren no bajar los precios, sino lanzar ofertas de márketing, regalando coches, televisiones o facilitando la financiación», explica Manuel Rodríguez, que sí ha percibido cómo las empresas promotoras recurren cada vez más a las agencias intermediarias para dar salidas a las casas: «Antes no lo necesitaban, vendían a pie de obra, ahora están dispuestos a pagar una comisión».

Y es que cada casa que no se vende supone para la inmobiliaria una acumulación de gastos no previstos, que se van sumando al coste de construcción: por un lado los intereses bancarios de financiación, los impuestos urbanísticos como el IBI y, en ocasiones, hasta las cuotas mensuales de la comunidad, que mientras no se compran las casas, tiene que asumir el promotor.

Entonces, ¿cuánto puede esperar un promotor sin bajar el precio, con una cartera de viviendas entre manos que no se vende?

Crece la reserva

El stock o reserva de casas invendibles no sólo es el más alto de los últimos años, sino que además crece sin parar. Según las estimaciones del Instituto de Práctica Empresarial, entidad experta en asuntos inmobiliarios, las viviendas nuevas de precio libre que en 2007 aún no se habían vendido sumaban un total de 10.000 unidades. Este año, en cambio, la cifra supera ya las 14.300 casas (un total al que se llega al restar el número de transacciones inmobiliarias de los últimos años a los visados de obra nueva de ese mismo periodo).

El cálculo, por supuesto, siempre es aproximado, pero es con él con el que los promotores se rigen en la actualidad para prever el alcance de la crisis: en el conjunto de España, el stock residencial que todos asumen que podría acumularse a finales de año es de 950.000 viviendas, según cálculos de firmas tasadoras como Tinsa.

El incremento de viviendas vacías y sin dueño en Cádiz destaca aún más teniendo en cuenta que hasta finales de verano de 2008 el número de visados de obra nueva bajó casi un 75% con respecto a las casas iniciadas en ese mismo periodo en 2007. Es decir, las viviendas vacías aumentan a pesar de que la construcción ha caído casi en picado.

Y es que a la vez que se reducía la construcción, las adquisiciones también descendían considerablemente: un 22% menos de compras en los dos primeros trimestres de 2008 (últimos datos ofrecidos por el Ministerio de Vivienda), si se compara con esos mismos meses en 2007, cuando la crisis ni siquiera era llamada crisis y los gaditanos aún compraron 6.610 casas.

Precios estancados

No es de extrañar que de un tiempo a esta parte, las inmobiliarias hayan empezado a decidir que no esperan más y ya se perciben las primeras rebajas en los precios, aunque de momento no son generalizadas ni alcanzan altos porcentajes. «Nosotros entendemos que hay una contención en los precios, más que una bajada», afirma Emilio Corbacho, presidente de la Federación de Promotores y Construcotres de Andalucía, que asegura que lo que, lo que sí se puede decir de los precios es que «no están subiendo, y si están bajando, lo hacen muy poco: un 5% como media nacional, según las tasadoras».

En Cádiz, el precio medio del metro cuadrado en septiembre se situaba en 2.055 euros, según las estadísticas del Ministerio de Vivienda. Este dato indica que, efectivamente, se ha producido un descenso del precio en las viviendas de la provincia con respecto al año anterior, aunque realmente apenas alcanza el menos 0,6%. Es por tanto más apropiado hablar de «parón» en seco, que de caída del valor de la vivienda.

No obstante, según fuentes del sector, ya existen empresas que se lanzan a reducir el número de dígitos al valor final de las casas. A veces a través de fórmulas, como adelantar diversos pagos que se restan del precio final.

«El que cae en esa política se arriesga a no poder terminar las promociones», afirma Fernando Martínez, gerente de la promotora portuense Retamar, una empresa que «ha pasado ya por tres crisis, aunque ésta puede ser, sin duda, la peor».