Vivienda: ahora empiezan las prisas

Algo similar ha sucedido con el tumor inmobiliario que se ha formado en la economía española durante los últimos años. Hace bastante tiempo que hay indicios muy evidentes de que el sector inmobiliario español estaba sufriendo un proceso especulativo de proporciones considerables. Pero cuando la economía crece al 4%, y un 25% de dicho crecimiento proviene del sector de la construcción, no hay político que se resista. Ya iremos al médico. Mientras tanto se encuentran excusas para no tomar las medidas necesarias: que si los problemas inmobiliarios de Estados Unidos no se extenderán a España; que si otros sectores económicos absorberán los desempleados que hipotéticamente genere el sector de la construcción; que si los problemas están solo en el sector financiero y no se transmitirán al sector real; etc. Toda una serie de excusas sin fundamento. El problema aparece cuando los síntomas son ya muy evidentes y la metástasis se ha extendido a otros sectores económicos y, especialmente, al financiero. Entonces empiezan las prisas, cuando las medidas debían haberse tomado hace mucho tiempo para que fueran efectivas.

¿Cuáles podrían ser esas medidas? En primer lugar la eliminación de la desgravación a la vivienda, un gasto fiscal que distorsiona gravemente la decisión entre comprar y alquilar, y aumenta el precio de los pisos. De hecho, esta desgravación se traslada directamente de los que pagamos impuestos a los promotores/constructores dado que, como cualquier estudiante de economía sabe, cuando la oferta de un bien es inelástica una subvención produce simplemente un aumento de los precios. Hace pocos días hasta Solbes aceptó que aumentar las desgravaciones a la vivienda solo produciría un repunte de los precios. Sin embargo, no aplicó el corolario de este principio: la eliminación de la desgravación haría más asequibles las viviendas. De hecho, lo que el comprador se podría ahorrar por esa reducción de precios compensaría lo que dejaría de ganar por la eliminación de la desgravación en el IRPF. Estamos en un momento muy adecuado para hacerlo: la reducción drástica de las compraventas implicaría menor resistencia de los políticos que sólo siguen las encuestas de opinión y no la racionalidad económica.

En segundo lugar, habría que pasar definitivamente a un sistema de viviendas de protección oficial sólo en régimen de alquiler. Dar un título de propiedad de un puñado de viviendas con un precio muy inferior al de mercado a partir de una lotería donde participan miles de personas no parece la mejor forma de garantizar una vivienda digna a los ciudadanos que la necesitan. Además, conociendo la picaresca española, el sistema de asignación genera no pocas irregularidades. Lo lógico sería que una familia gozara de un alquiler subvencionado mientras cumpliera unos determinados límites de renta. Imagínense un individuo al que un día le toca una vivienda de protección oficial (con su correspondiente título de propiedad) y al día siguiente se ve agraciado por la lotería: Santa Rita Rita Rita, lo que se da ya no se quita. Si todas las viviendas de protección oficial construidas desde 1980 hubieran sido en régimen de alquiler ahora existiría un parque de más de 2 millones de pisos en ese régimen.

En tercer lugar, es preciso crear murallas chinas entre entidades financieras y sociedades de tasación. Uno de los factores más nocivos en la espiral inflacionista del precio de la vivienda de los últimos años ha sido la estrecha relación entre sociedades de tasación, bancos y cajas de ahorros. Los bancos, interesados en incrementar el número de hipotecas concedidas, no ponían problemas a tasaciones por encima del valor real de mercado que permitieran a los compradores obtener las hipotecas. La idea subyacente era simple: aunque ahora la vivienda no vale su precio de tasación, en el futuro, como el precio de la vivienda siempre sube, valdrá incluso más y tendremos una hipoteca que hoy ya incorpora la revalorización futura de los precios de la vivienda. Un negocio redondo excepto cuando el supuesto fundamental de subida ilimitada de los precios no se cumple, como en la situación actual. Es necesario que la supervisión bancaria evite este tipo de prácticas estableciendo restricciones que impidan que los intereses de las entidades financieras y las tasadoras se alineen y puedan poner en peligro la estabilidad del sistema.

Finalmente, durante mucho tiempo ha sido preciso incentivar el alquiler, pues la proporción de este régimen de tenencia en España (10,5%) es absolutamente anómala para los estándares internacionales. Sin embargo, cuando el sector inmobiliario se está reordenando y la enorme sobreoferta de viviendas forzará a los inversores y promotores a poner en alquiler muchas de ellas (aumentando significativamente la oferta), medidas como la renta de emancipación generan innecesarias presiones alcistas en los alquileres. Las medidas recientes de incentivos al alquiler están siendo aplicadas a destiempo y sólo contribuyen a echar leña al fuego de los arrendamientos.