Los grandes municipios de la Bahía afrontan una dura revisión del catastro tras el ‘boom’ inmobiliario

Catastro. La palabra suena fea, de ésas que no ganarían ningún concurso en internet y en los que suelen arrasar amor, paz o libertad. Y si suena mal sólo fonéticamente, desde el punto de vista semántico provoca temblores en los ayuntamientos que deben afrontar su revisión. Porque cualquier actualización de este registro, que fija el valor de los edificios y de las parcelas de un municipio con base a un ejercicio concreto y cuya puesta al día debe hacerse cada diez años, supone una brusca subida en los impuestos municipales que gravan la vivienda (el de bienes inmuebles y el de plusvalía) que nadie quiere provocar. Pues bien, a los grandes municipios de la Bahía ya les toca remozar su catastro con más o menos urgencia. Serían Cádiz, San Fernando, El Puerto, Puerto Real, Sanlúcar y Rota (además de otras siete localidades de la provincia).

Ninguno se lo plantea a corto plazo, pese a que han superado o están a punto de alcanzar ese plazo recomendable de una década que establece (no es una obligación, sólo una recomendación) el Ministerio de Economía y Hacienda, que es el que debe gestionar las propuestas municipales.

Porque el precio de venta de un piso en 1996 no tiene nada que ver con el que se da ahora. Sobre todo, tras una etapa de expansión inmobiliaria como la experimentada desde principios de siglo. Un caso práctico: el metro cuadrado en la capital en 1996 (año del que data la última revisión catastral, ejecutada por el PSOE justo antes de que Teófila Martínez accediera a la Alcaldía) costaba 755 euros, según datos de la Sociedad de Tasación. En diciembre de 2007, el mismo piso ya se compraba a 2.425 euros el metro, lo que supone un aumento del 221%.

La revisión catastral no tiene por qué recoger un aumento exacto del valor de las fincas, pero sí debería acercarse. Según la Asociación Española de Asesores Fiscales, la subida de las valoraciones medias en los ayuntamientos españoles que en los últimos años tocaron su catastro se ha situado entre el 80% y el 300%. Lo malo es que el valor catastral es la cifra que se recoge como base imponible en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, lo que enciende la mecha de una brusca subida fiscal. Del mismo modo, es parte importante en el cálculo de la plusvalía por venta de una vivienda y afecta a la declaración habitual de la Renta (puede provocar un salto en el tramo del contribuyente porque sus posesiones patrimoniales serían mucho más valiosas), el Impuesto de Patrimonio y al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Ejemplos preocupantes

Si hay duda del impacto, que se lo pregunten a Jerez o a Chiclana, dos de los últimos ejemplos de lo que puede suponer el cumplimiento de la ley de renovar el catastro. En la ciudad jerezana (donde sumaban 20 años sin atreverse a abordar la reforma), la contestación vecinal obligó a una visita y a explicaciones detalladas del responsable de la Dirección General del Catastro en Madrid. La subida ha seguido adelante y el Ayuntamiento socialista se vio obligado a tomar medidas compensatorias. La primera es una puerta que dejó abierta la ley nacional sobre el catastro y que consiste en diferir durante diez años el incremento del valor catastral, a razón de una décima parte en cada ejercicio fiscal. En segundo lugar, el Consistorio jerezano ha puesto en marcha varias bonificaciones en el IBI que enjuguen en parte lo provocado por el catastro. En cualquier caso, los vecinos han denunciado numerosas irregularidades en la confección del nuevo catastro, de modo que se califican parcelas muy por encima incluso del valor de mercado o que no tienen nada que ver con su uso. En teoría, todos estos problemas debieron resolverse durante la fecha de publicación de la ponencia de valoraciones; nadie se enteró hasta que el Estado autorizó la revisión catastral y se empezaba a aplicar.

Recorrido por la Bahía

«Esto es horrible», declara Salvador Almagro, presidente de los vecinos de Pago del Humo en Chiclana, otro municipio que ha dado el paso (no lo hacía desde 1994). Allí se han detectado alzas del valor de una parcela de más del 1.000% (multiplicar por diez), si bien hay muchos casos de terrenos antes agrícolas ahora ocupados por viviendas. «No pueden hacer esto de repente y, sobre todo, tendrán que hacerlo bien, ajustando cada casa al precio real», añade el portavoz chiclanero. Desde el equipo de gobierno, al igual que en Jerez, se ha intentado frenar el fuego catastral congelando otros impuestos y aplicando bonificaciones sobre el IBI.

¿Y qué piensan hacer los que tienen la tarea pendiente? Desde el Ayuntamiento de Cádiz se asegura que no tendría sentido revisar el catastro cuando está pendiente de reforma el Plan General de Ordenación Urbana, al que le quedan casi dos años de recorrido. La misma razón se da en El Puerto (su catastro data de 1994), aunque también se culpa al anterior equipo de Gobierno de no plantearse la modificación en su momento,en 2004, por debilidad política. En Puerto Real (desde 1996 pendiente) no se ha planteado nada ni a corto ni a medio plazo, mientras que en Rota (de 1998), San Fernando y Sanlúcar (1999) van mejor de plazos, aunque en la ciudad isleña ya hubo este año muchos problemas por la subida del IBI sin tocar su catastro.

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