La vivienda como estrella electoral

UNA de las preocupaciones básicas de los ciudadanos, a juzgar por los barómetros sociológicos, es el acceso a la vivienda. Un vistazo a las promesas del PSOE y el PP en esta materia muestra diversos hechos destacables. En primer lugar, la similitud de muchas de las medidas propuestas: más vivienda de protección oficial; reducción del tiempo hasta el desahucio de los inquilinos que no paguen el alquiler; soporte a las familias con problemas por la subida de tipos de interés... En segundo lugar, las propuestas no tienen en cuenta el evidente cambio en el ciclo inmobiliario. Finalmente, existe una clara competencia por ofrecer más subsidios y reducciones de impuestos que el oponente, al igual que en otros apartados de los programas. Falta una visión integradora y coherente de las múltiples medidas planteadas.

Un elemento que diferencia, aunque poco, las propuestas de PP y PSOE es el sesgo del primero por continuar favoreciendo la vivienda en propiedad y el sesgo del segundo por la vivienda en alquiler. Por supuesto, ambos partidos proponen un batiburrillo de medidas para favorecer tanto el alquiler como la propiedad mostrando, una vez más, la inconsistencia interna de sus iniciativas. La insistencia del PP en seguir profundizando en la sociedad de propietarios, en un país donde existe una proporción anormalmente baja de viviendas en alquiler, resulta irónica y sólo puede entenderse en clave electoral.

El acceso a la vivienda en España tiene dos problemas fundamentales: una proporción ínfima de vivienda en alquiler y unos precios de compra que han perdido la conexión con los salarios. Para fomentar el mercado de alquiler de viviendas, tanto el PP como el PSOE proponen una reforma legislativa para hacer más fácil el desahucio de los inquilinos que no pagan, aunque falta concreción.

Esta seguridad jurídica es mucho más importante para los arrendamientos que las otras medidas propuestas por el PSOE, como otorgar una cantidad fija para sacar una vivienda vacía al mercado de alquiler o reducir el ingreso computable como alquiler en el impuesto sobre la renta.

Los dos grandes partidos atacan el problema de las dificultades de acceso a la vivienda por su alto precio a partir de la receta tradicional: construir más pisos protegidos. El PSOE cifra su promesa en 1.500.000 viviendas de este tipo en los próximos 10 años. La pregunta clave es sobre qué suelo piensan construirse todas estas viviendas. La construcción residencial privada está atravesando una situación de notable reducción de la actividad. Sin las cesiones de suelo derivadas del sector privado, es difícil pensar que exista suficiente reserva de suelo público para construir tantas viviendas protegidas. Los últimos datos disponibles muestran que la desaceleración de los nueve primeros meses de 2007 supuso una reducción del 6,7% en las viviendas protegidas construidas y un 35% en las visadas.

¿Cuáles serían idealmente las mejores políticas en materia de vivienda? En primer lugar, habría que apostar decididamente por el alquiler como una forma de tenencia adecuada para muchas fases del ciclo vital, que facilita el ajuste geográfico entre oferta y demanda de trabajo. La primera medida, que no propone ninguno de los partidos por cálculo electoral, sería la eliminación definitiva de las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda. Esta medida también tendría un efecto positivo en el segundo problema, el elevado coste de los pisos, pues en fases expansivas esa desgravación se traslada simplemente a un mayor precio. Las desgravaciones y subvenciones al alquiler también facilitan el necesario reequilibrio entre compra y arrendamiento. No obstante, en la situación actual del mercado inmobiliario, el alquiler resulta cada vez más atractivo sin necesidad de distorsiones adicionales. El motivo es la rebaja de las expectativas de ganancia en la compra de vivienda y la previsible salida al mercado de las viviendas compradas con motivo inversión y que no han podido venderse.

Por tanto, un exceso de subvenciones y apoyo al alquiler podría provocar que, en un mercado que se está finalmente corrigiendo, se produjera un aumento rápido de los precios.

En segundo lugar, se debería dejar de jugar a la lotería con el derecho de los ciudadanos a acceder a una vivienda. El sistema de subsidios públicos para que algunas familias adquieran pisos en propiedad a partir de loterías es esencialmente injusto. Lo lógico sería que los impuestos financiaran viviendas protegidas solo en régimen de alquiler para familias que las ocuparían mientras cumplieras las condiciones económicas para ello. Si desde 1980 todas las viviendas protegidas hubieran sido para arrendar, en estos momentos existiría un parque de más de dos millones de viviendas públicas en alquiler para el acceso a la vivienda de los colectivos con más problemas. La propuesta del PSOE de dedicar una proporción importante (40 por ciento) de las viviendas protegidas al alquiler va en esta dirección, aunque se queda corta.

En tercer lugar, hay que dejar tranquilo el suelo de una vez por todas. Su precio se fija a partir del precio de los pisos que se construirán encima y, por tanto, no es la causa del alto precio de la vivienda sino su consecuencia. Por tanto, cambiar la ley del suelo cada pocos años es un ejercicio destinado al fracaso. Lo único importante es, como señala el programa electoral del PP, que exista agilidad y transparencia en la transformación y desarrollo del suelo.

Junto a ello, otra medida importante que no figura en las propuestas electorales de los principales partidos es la creación de murallas entre las sociedades de tasación y las entidades de crédito para evitar que las tasaciones se ajusten a las necesidades de crédito y generen una espiral inflacionista.

Finalmente, es imprescindible mejorar las informaciones estadísticas relativas al sector inmobiliario español, que resultan tercermundistas a pesar de la importancia de aquel en la economía española: el índice de precios de la vivienda no refleja la evolución de los mismos; los datos sobre transacciones aparecen con mucho retraso; no existen cómputos regulares sobre alquileres... Sin unas estadísticas fiables y frecuentes es imposible realizar un diagnóstico y seguimiento adecuado del sector. Y sin un diagnóstico apropiado no se pueden proponer medidas efectivas y coherentes.