La Bahía capea el temporal de la crisis inmobiliaria Fin a la pequeña inmobiliaria

La borrasca que se desató en verano sobre Estados Unidos ha cruzado el océano Atlántico y sus primeros efectos se sufren ya en el continente europeo. En España, como consecuencia de su debilidad estructural, los efectos del mal tiempo serán más cruentos y las primeras gotas han caído en las ciudades más grandes. La provincia de Cádiz, sin embargo, siempre ha tenido un clima especial y lloverá, claro que lloverá. Aunque con menos intensidad.

Esto no es un parte meteorológico, sino el diagnóstico que la tan nombrada crisis de la vivienda reserva para el continente, el país y la provincia. Para empezar, en Cádiz resulta arriesgado utilizar un término tan tremendista como crisis. De hecho, promotores, analistas e incluso inmobiliarias a pie de calle ven todavía el vaso medio lleno y consideran que la Bahía gaditana será de las zonas urbanas españolas que mejor resista el temporal que se avecina.

Eso sí, siempre hay que escuchar a la otra parte y, en este sentido, fuentes del sector gaditano no lo ven tan claro: avisan que 2007 ha sido un año nefasto en el que las operaciones de compra-venta se han desplomado, se ha frenado la actividad a la espera de que bajen los precios (algo que no tiene pinta de que ocurra) y no confían en un repunte mientras que los tipos de interés continúen tan altos.

Si se quiere convertir las sensaciones en datos, las cifras de la Sociedad de Tasación, que presentó ayer su balance de 2007, son más que elocuentes a favor de los más optimistas: el precio de venta de las nuevas construcciones en la capital, San Fernando, El Puerto, Chiclana y, sobre todo, Puerto Real, están muy por encima de la media española, que se relajó ayer hasta el 5,1% (desde el 9,8% en el que estaba subido a finales de 2006). Cádiz ciudad merece un capítulo aparte, dado que es la localidad española de más de 50.000 habitantes con mayor incremento de los precios en el segundo semestre del año pasado (un 2,9% de avance, cuando la media nacional fue del 1,1%). En el año, con un 7,3%, también mejora el ratio español y le basta para ser la décima capital de provincia con mayor subida.

Y si Cádiz merece capítulo especial, a Puerto Real habría que escribirle un libro entero. Hablando siempre de nueva vivienda, en la localidad puertorrealeña es donde más se incrementó el precio de los pisos de todos los que recoge el estudio (municipios con más de 25.000 habitantes) durante 2007, con un 25,9%. En la segunda parte del año tampoco fue poco el aumento en la ciudad al otro lado del puente Carranza, hasta del 13,6%, pero en esa recta final fue adelantada por Sant Adriá del Besós, con un acelerón del 19,5% entre julio y diciembre (un 24,7% en el conjunto del año).

Puerto Real es una excepción, pero tampoco fueron mal las cosas para el resto de la Bahía el año pasado en materia inmobiliaria. O no tan mal como en otros lugares donde se recogen ya disminuciones (Algeciras, por no ir muy lejos, se anota reducciones de tarifas en el segundo semestre).

San Fernando, en fin, fue donde continuó creciendo con más vigor el precio de las casas: un 8,7% de alza en tasa interanual y un 1,6% en el segundo tramo del ejercicio. Chiclana, por su parte, registró subidas del 8,3% en el año y del 2% en el semestre.

Un escalón por debajo estaría Jerez, donde el exceso de oferta y suelo lleva a que el aumento anual sea del 6,3% (por encima de la tasa nacional, con todo), pero el 0,9% del último semestre es un síntoma de que el freno empieza a pisarse. Algo que sí que se nota en El Puerto. Con una subida del 4,3% en el precio de la nueva construcción en dato anual y del 1,3% en el semestral, es la única ciudad de la Bahía con números por debajo de la media nacional.

¿Y qué significan todos estos datos? El miedo o el optimismo va por barrios. Desde la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Promoción, su presidente, Emilio Corbacho, destierra la palabra crisis a la hora de pensar en el presente o en el futuro. Admite que se ha producido «un cambio serio» en el panorama, pero prefiere hablar de «clara estabilización» o «aterrizaje más o menos suave» en el sector.

Las razones que le empujan a este análisis son dos: el tiempo que se tarda en vender las promociones se está alargando sensiblemente y en breve se notará una subida considerable en las cifras del paro en la construcción (tanto en el empleo directo como en el indirecto). ¿Diagnóstico? No hay que alarmarse, sobre todo, porque el Pacto por la Vivienda de la Junta y su ambición en forma de nuevas viviendas protegidas puede subsanar lo que la vivienda libre se pierda en su camino.

Un poco más lejos llega en su vaticinio el director de proyectos de Analistas Económicos de Andalucía (dependiente de Unicaja), José Antonio Muñoz. En su opinión, «Cádiz ha tenido un crecimiento urbanístico más sostenible que otras provincias andaluzas y eso le permitirá afrontar con más serenidad los malos tiempos». Es decir, que el impacto será menos doloroso. El argumento se basa en que Cádiz parece tener aún cierta demanda por satisfacer y en que las cifras de viviendas iniciadas a lo largo de 2007 son similares a las de años anteriores (hay una ligera reducción, aunque muy inferior a las de Málaga o Almería).

Por último, y de vuelta a los datos de la Sociedad de Tasación, en sus previsiones sobre la evolución futura de los precios de vivienda nueva, la provincia de Cádiz se sitúa en el reducido grupo para el que se calculan aumentos de precio entre el 2% y el 5% en 2008. Apenas 12 provincias pueden presumir (o sufrir, si se es comprador) de lo mismo. El resto recabará alzas por debajo de la inflación o negativas. Allí sí lloverá fuerte.

amedina@ lavozdigital.es Los análisis macroeconómicos tienen el problema de que abarcan tanto que se dejan en la cuneta a su hermana pequeña, la microeconomía. La crisis que no es ni crisis para los grandes responsables del sector se ve distinta si se baja a la tierra de la inmobiliaria a pie de calle. Carmen Castro, propietaria de una firma con su mismo nombre, asegura que en 2007 se ha experimentado un «bajón tremendo» en las ventas y que el ritmo se ha ralentizado hasta casi frenarse. De 2008 no espera demasiado, sobre todo, si los tipos de interés continúan altos.

Desde la inmobiliaria Hispania, por su parte, hay quien confía en que el año que acaba de empezar no puede ser tan malo como el que se fue. La esperanza la ha traído un buen mes de diciembre, «donde vendimos bastante», señala Alicia Naranjo. De momento, y según esta comercial, la bajada de los precios no se nota en el escaparate, pero sí a la hora de vender los pisos, ya que los propietarios lo hacen bastante por debajo del precio inicial. Donde sí que se nota el frenazo de las ventas en la desaparición fulminante de las inmobiliarias más pequeñas.