Contrato de alquiler de inmuebles

La citada normativa es aplicable tanto a los arrendamientos en los que la finca urbana se destina a vivienda como a aquellos en que se utiliza para cualquier otro uso distinto, como el arrendamiento por temporada (empleado principalmente en los alquileres de verano), local de negocio, etc.

Pese a que ambos tipos vienen regulados en la misma Ley, es preciso hacer alusión en el contrato al tipo de arrendamiento que se va a pactar, pues el régimen jurídico del arrendamiento de vivienda es diferente, en algunos aspectos, al arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Así, en el supuesto de arrendamiento de vivienda (entendida como residencia permanente del arrendatario) rige lo dispuesto el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y cuando la finca urbana se destina a cualquier otro uso que no sea el de vivienda se habrá de estar a lo establecido en el Título III de la Ley.

Especialmente importante son las cláusulas que se refieren al precio y a la duración del contrato. En relación con la renta, que será por el importe que libremente pacten arrendador y arrendatario, conviene matizar la periodicidad del pago, la forma y el lugar en que ha de efectuarse. En caso de no mencionar tales extremos, se entenderá que el pago de la renta es mensual, y habrá de efectuarse en metálico en los siete primeros días de cada mes, en la finca urbana objeto del contrato. Sea como fuere, el arrendador estará obligado a entregar al arrendatario un recibo que acredite el pago de la renta abonada.

Pero, en la práctica, las controversias no suelen originarse por la renta en sí, sino porque no se ha especificado en el contrato cuál de las partes ha de satisfacer los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (tributos, cargas, comunidad, etc.). Esta es una de las notas que debe recoger, con claridad, el contrato de arrendamiento, pues insisto, su omisión da lugar a conflictos interpretativos innecesarios. La Ley establece, no obstante, que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

La duración del contrato de alquiler, por su parte, es una cuestión que, debido a la voluntad del legislador de conseguir que el arrendamiento sea una alternativa válida a la propiedad, sitúa al arrendador en clara posición de desventaja jurídica con respecto al arrendatario. Esto es así porque, aunque en principio la duración del contrato la pactan libremente las partes, cuando ésta es inferior a cinco años, el arrendatario puede obligar al arrendador a prorrogar el contrato hasta que el arrendamiento alcance una duración de cinco años. Es decir, si se pacta en el contrato que la duración del arrendamiento será de un año, el arrendatario puede compeler al arrendador a prolongar el contrato hasta cinco años. Incluso, si transcurridos esos cinco primeros años de alquiler, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, el arrendatario puede forzar al arrendador a prorrogar el arrendamiento por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

En cualquier caso, dado que la facultad del arrendatario de prorrogar unilateralmente el contrato sólo se recoge en relación con el arrendamiento de vivienda, es frecuente que el arrendador «disfrace» el arrendamiento de vivienda «vistiéndolo» de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, es decir, aunque en realidad el objeto del inmueble sea servir como vivienda, se hace constar en el contrato que el destino será distinto al de vivienda, evitando así que el arrendatario pueda obligar al arrendador a prolongar el contrato por más tiempo del expresamente pactado.

Finalmente, en lo que se refiere a los derechos y obligaciones más relevantes, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y el arrendatario a soportar tales obras cuando no puedan ser retrasadas. Sin embargo, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Distinto es el caso de las obras que no tengan como finalidad reparar algún desperfecto del inmueble, ya que el arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda, su mobiliario, trastero, etc., o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, tanto el lo relativo al pago de la renta como en lo que respecta al resto del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone en su artículo 36 la necesidad de prestar fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

En definitiva, la redacción de un buen contrato de arrendamiento, como decía al comenzar, no elimina la posibilidad de que surjan desacuerdos, si bien puede resultar vital a la hora de resolverlas.