Urbanismo
El mercado de la vivienda activa suelo para 20.000 pisos más en Córdoba
Los entrada de los fondos de inversión activa las grandes bolsas de terrenos
Primero fue el proyecto del Cordel de Écija que arrancó con Grupo Lar y que la crisis del Covid-19 , que se ha cebado con el comercio y los alquileres que se pagan por él, ha dejado en estado de hibernación. Luego fue el plan de la Carretera del Aeropuerto . Un monstruo de 1,3 millones de metros cuadrados y casi siete mil viviendas. Sus dueños han pedido activarlo.
¿Es una casualidad? Un repaso a la agenda de abogados, arquitectos y conocedores del mercado urbanístico dice que no. Los propietarios del suelo han activado las grandes piezas de terrenos que se diseñaron en el PGOU . Existen negociaciones con Urbanismo y encargos a equipos técnicos para su impulso. Entre todos, suman unas 20.000 viviendas . El teniente de alcalde de Urbanismo, Salvador Fuentes, confirma que la situación ha cambiado y que permite reequilibrar el desigual crecimiento entre Poniente y Levante.
La pregunta lógica es si es necesario. La respuesta es depende. Los barrios de nueva urbanización que hasta ahora se están edificando se diseñaron casi todos entre 2001, fecha de aprobación del PGOU, y 2005. Hubo una loca carrera, de hecho, por aprobar el planeamiento de los nuevos barrios para eludir el incremento de VPO obligatorio, que se elevó del 25 al 30 por ciento.
Lo que está pasando ahora es otra cosa, según explican los expertos consultados. En primer lugar, los planes de crecimiento inmediato de Poniente empiezan a agotarse. Cinco de los grandes nuevos sectores están edificados por encima del cincuenta por ciento. Es lo que ha ocurrido con zonas como la primera fase de la Ciudad Jardín de Poniente que es donde se están levantando las promociones de mayor precio. Y el mercado inmobiliario trabaja a muchos años vista.
Todos los actores coinciden en que se trata de movimientos para anticiparse a la necesidad futura
Saïd Hejal, el consejero delegado de Kro nos , aseguraba en una visita reciente a Córdoba que España tiene un problema serio de suelo. En realidad, de un tipo de suelo. Terrenos de nueva urbanización donde desarrollar las promociones que se demandan ahora. Cerradas, con muchos servicios añadidos, con jardines interiores. Separadas de los cascos históricos y de los centros de las ciudades que han perdido todo el fuelle inversor.
En Córdoba no existe un problema de suelo inmediato como ocurre en otras ciudades o al menos ese es el principal análisis del sector. Lo que ocurre es que ha cambiado el sesgo de la partida. Cuando el PGOU se redactó y se desarrolló, los propietarios del suelo eran los tenedores de las fincas agrarias originales o los avispados promotores que se las adquirieron a bajo precio. La crisis se cebó con los segundos. Su lugar lo ocupan ahora fondos de inversión. Plataformas como Neinor, Kronos, Vía Célere o Aliseda son, en realidad, fondos como Black Stone, Lone Star o Värde que adquirieron carteras completas de activos bancarios a bajo precio. Su valor ahora es cero. Activados, no.
Se trata de compañías que funcionan sobre la ventana de oportunidad. Y para que esta exista, explican, los suelos tienen que contar con una planificación pública aprobada. Una de las claves es que no se están planificando terrenos no previstos en el Plan General. Nadie busca innovaciones para calificar suelo, ampliar la ciudad más allá de lo previsto. Si se cambian determinados parámetros es para abaratar planeamientos realizados hace quince años o más que ahora serían inasumibles para los precios que se pueden pagar.
¿Cuales son los planes que se están activando ahora? En un repaso no exhaustivo y arrancando por Poniente , se trabaja con mayor o menor desarrollo en el crecimiento de la zona del Patriarca , en la urbanización del entorno de la carretera del Aeropuerto al otro lado de la Ronda de Poniente y por empezar a planificar la zona oeste de la Huerta de Santa Isabel (ahora mismo se edifica la oriental). Al otro lado de la ciudad, está la Ciudad de Levante , donde Urbanismo trabaja desde hace un año con los promotores. En la zona fluvial, el Cordel de Écija ha quedado trabado en la brutal crisis del Covid.
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