Urbanismo
Los nuevos proyectos hoteleros de Córdoba ponen en crisis el planeamiento urbano
El actual plan del casco dificulta las agregaciones del parcelario
Dos artículos concretos del Plan del Casco se encuentran entre la llegada de nuevos proyectos hoteleros de gran envergadora al Casco Histórico . Dos realidades que llevan muchos años vigentes y que son la prohibición casi general de agregar y segregar parcelas. El arquitecto Francisco Javier Vázquez Teja lo explicaba así en una entrevista publicada en ABC el pasado domingo: «Nadie me ha explicado por qué una parcela se tiene que conservar tal cual. Me pasó un caso curioso cuando hice la Hospedería del Churrasco . Se hizo un hotel sobre cuatro parcelas pequeñas. Y tuve que hacer un invento: poner cuatro entradas».
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El Plan del Casco estableció una ordenación concreta para evitar que una gran casa se dividiese en cuatro casas pequeñas (segregación) y que, al contrario, una empresa no pudiese crear un hotel usando cuatro casas compradas una al lado de la otra. Eso, en normativa, son los artículos 15 y 16 del Plan del Casco Histórico . La situación que generan es actualmente ridícula. Una empresa que intenta crear un gran espacio de alojamiento sobre parcelas catastrales distintas tiene que pedir una licencia por parcela con su entrada e instalaciones independientes aunque el hotel luego tenga una sola puerta.
Gateras para la agregación parcelaria
El articulado del Plan General estableció solo unas pocas gateras para la agregación parcelaria que ya es necesaria en los hoteles de Millenium , los Condes de Zamora de Ríofrío (tres números distintos de la misma calle) o Zizai Hotels (dos casas de la Calleja del Pañuelo y en la calle Encarnación ). Entraría en estos supuesto también la superficie hotelera de la calle Jesús y María liberada por el antiguo Simago .
Las gateras son las siguientes: agregar a un equipamiento público una parcela colindante, que quedará afectada a este uso; un monumento o edificio catalogado se puede sumar a una parcela colindante de menor superficie; dos parcelas siempre que una de ellas sea menor de 80 metros cuadrados o la recuperación del parcelario histórico solamente cuando contienen estructura común. Los arquitectos se han quejado en ocasiones de que se trata de una normativa que se aplica de forma bastante caprichosa. En ocasiones, rígida. En ocasiones, laxa.
Esas cuatro casuísticas se consideran tremendamente estrechas para una realidad. En estos momentos, hay propiedades pequeñas y grandes en el Casco que no interesan para el mercado residencial normal. Sencillamente, no salen las cuentas de ninguna promotora porque esa parte del de la ciudad de Córdoba no reúne unas condiciones básicas de habitabilidad para una familia.
Zona con servicios de ocio
Se trata de zonas con servicios de ocio y cultura de sobra pero que no tienen elementos normales como un súpermercado o una guardería cerca. En muchas ocasiones, se trata de casas que se encuentran ruinosas o cercanas a la destrucción. Y las posibilidades de crear hoteles o apartamentos turísticos son la única iniciativa que aparece a la vista. Al menos, hasta que existan incentivos reales a la rehabilitación de esos casoplones propiedad de muchos herederos que solo pueden salir adelante con una empresa o un fondo de inversión que exigen de inversiones de cierta escala para empezar a hablar.
El Ayuntamiento de Córdoba es perfectamente conocedor de este problema y lleva meses arbitrando una salida que sea razonable para evitar que proyectos millonarios entren en crisis y parte del patrimonio inmobiliario histórico de Córdoba acabe hecho trizas por una normativa que, cuando fue redactada, tenía las mejores intenciones pero que no ha dado los resultados previstos. Más bien al contrario.
