Nuevos barrios
Los nueve grandes propietarios de la Ciudad de Levante de Córdoba retoman el desarrollo de miles de viviendas
Registraron en julio la propuesta para iniciar una innovación del PGOU, pendiente aún del sí de la Gerencia de Urbanismo
Cuando se cumplen 20 años de la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba, una gran pieza de terreno, la ampliación de Levante, sigue siendo territorio virgen. Todos los esfuerzos de la industria inmobiliaria se han centrado en las áreas de Poniente que han concentrado todos los esfuerzos de edificación ya que fue un suelo finalista que quedó listo para construir cuando el mercado de la vivienda se vino abajo de forma estrepitosa en 2008.
Los nueve grandes dueños del suelo de la llamada Ciudad de Levante , una superficie extensísima que ocupa 1,5 millones de metros cuadrados de territorio Y una previsión superior a las 4.000 viviendas) , han creado una agrupación de propietarios para impulsar el proyecto que, en 2011, tenía un presupuesto de urbanización cercano a los noventa millones de euros. Se trata de alguna de los mayores 'players' del mercado inmobiliario que trabajan desde hace tres años con el objetivo de que Urbanismo les dé vía libre para empezar a trabajar en la materia.
El Ayuntamiento de Córdoba impulsó las primeras reuniones, dos de las cuales fueron presididas por el alcalde, José María Bellido. También se mantuvieron encuentros con Carrefour por su interés directo en la zona, que finalmente no se concretaron en nada. Todo ese trabajo se concretó en julio del año pasado, cuando se presentó en el registro de entrada de la Gerencia de Urbanismo la solicitud para poder darle un impulso al proyecto. El consejo rector de la Gerencia aún no ha debatido este asunto que cuenta, sin embargo, con el apoyo político municipal.
Una de las claves del asunto es que el crecimiento de Córdoba a lo largo de la vigencia del Plan General ha sido profundamente asimétrico . Poniente lo ha copado todo. Y eso ha generado diferencias fundamentales sobre equipamientos disponibles o acceso a dotaciones e infraestructuras en función de que se resida en una parte u otra de la ciudad. Urbanismo inició la andadura en esta corporación asegurando que ese crecimiento desigual había que solventarlo.
La agrupación de propietarios de la Ciudad de Levante quieren un cambio en el Plan General de Ordenación Urbana de una planificación que salió de un concurso internacional de ideas que ganó el urbanista jerezano Manuel Ángel González Fustegueras . Levante fue la primera actuación macro que se realizó con cierto ánimo didáctico, participación de los implicados y la financiación de Prasa, que entonces concentraba importantes intereses en la zona.
Dos son los puntos de interés de esa innovación. El equipo de González Fustegueras sustituyó en su diseño el actual enlace de La Louviere, una fuente de atascos, por una macroglorieta de más de 500 metros de diámetro con usos dotaciones y comerciales. Esa enorme glorieta dejaba en su interior el actual Carrefour Zahira (sobre el que existían planes de ampliación) y las antiguas instalaciones de la Flex. A partirn de ahí, arrancaba la antigua Nacional IV que recibía un tratamiento más urbano, de avenida.
El segundo punto de interés es el llamado Colector Viario No rte, una prolongación de la Ronda Norte que acaba de poner en servicio el Ayuntamiento de Córdoba y que bordeaba el sector hasta acabar en en el entorno del parque tecnológico de Rabanales. En su día, se planteó que el recinto ferial de Córdoba se realizase allí, lo que proporcionaba un acceso rápido. La obra en marcha en el Parque Joyero ha dejado esa opción como no viable.
El interés de los propietarios es convertir esas dos cargas de urbanización en una realidad menos potente. Invertir en el enlace y en el colector viario pero sin los costes derivados de crear una carretera de cuatro carriles o una glorieta tan relevante.
Se trata de un elemento sustancial al tipo de suelo que se baraja en la Ciudad de Levante. Se diseñó al modo de avenidas-vaguada , centrando las zonas verdes en los márgenes de los arroyos de la zona, pero dejando una enorme bolsa de suelo reservado a vivienda de protección oficial sobre la que existe una fuerte carestía en Córdoba. Si la ciudad ha crecido en nuevos barrios por la zona occidental, lo ha hecho, además, centrando las inversiones en vivienda libre, sujeta a las condiciones de mercado.
La innovación que la Gerencia de Urbanismo tiene encima de la mesa no añade metros cuadrados lucrativos a la urbanización del sector. La densidad de viviendas se mantiene en unas treinta viviendas por hectárea, el suelo neto residencial se fija en unos 517.000 metros cuadrados techo y el terciario, en unos 28.000 metros cuadrados techo. La bolsa mínima de VPO asciende a 180.000 metros cuadrados techo. El sector tiene capacidad para unas 4.700 viviendas .
Las cifras dotacionales también son relevantes. La reserva de parques y jardines asciende, en el plan parcial aprobado inicialmente en 2011, a 189.000 metros cuadrados. El suelo para equipamientos del sector son 136.000 metros cuadrados. En total, unos 326.000 metros cuadrados para espacios públicos .
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