Mercado inmobiliario
La nueva ley de vivienda enfoca a dos barrios de Córdoba como «zonas tensionadas» de alquiler
La Axerquía y el distrito Sur se mueven entre una subida pronunciada de precios o costes por encima del 30% de la renta
El Consejo de Ministros acaba de aprobar un anteproyecto de ley de vivienda que el Gobierno de Pedro Sánchez ha vendido como la primera en democracia . El documento aún tiene que pasar por varios y prolijos trámites políticos y administrativos, e incluso si llega a ver la luz en esta legislatura su recorrido es incierto . Varias comunidades autónomas, entre ellas Andalucía, ya han manifestado que no piensan aplicarla en sus territorios , dado que tienen las competencias en materia de vivienda.
Sea como sea, la ley de vivienda es un documento muy complejo y cuya aplicación práctica requerirá del manejo de grandes cantidades de números en forma de estadística, además de tramitaciones burocráticas que implican a tres administraciones.
Uno de los nuevos conceptos jurídicos que introduce la ley de vivienda (siempre que se apruebe en las Cortes) es el de «zona de alquiler tensionada» . Deben solicitarla los ayuntamientos y aprobarla la Junta de Andalucía. Una vez declarada una determinada zona en esa categoría , la ley permitiría adoptar medidas para regular el precio del mercado del alquiler .
Los ayuntamientos deben justificar su petición en base a datos concretos que demuestren que dicha zona, ya sea un barrio entero o un área más concreta, se encuentra en una situación crítica. Los requisitos son básicamente dos, y hay que cumplir ambos: uno es la evolución de los precios del alquiler al alza ; el otro tiene que ver con la capacidad económica de los habitantes de la zona tensionada para hacer frente al alquiler sin tener que renunciar a otros aspectos de la vida cotidiana. El problema estriba en que ahora mismo no hay fuentes oficiales fiables para determinar esos valores con precisión. Sólo se pueden hacer estimaciones y mediante un proceso complejo.
Con los datos actuales que ofrecen tanto el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana como el Instituto Nacional de Estadística, sólo dos grandes distritos de la ciudad de Córdoba cumplen al menos uno de los requisitos, pero ninguno tiene los dos necesarios para ser declarado como zona tensionada. Para esta información ABC ha empleado como base geográfica los distritos censales, diez en total, que son lo bastante grandes como para presentar datos homogéneos. A menor escala, como en las secciones censales (algunas abarcan solo unas pocas calles), los números presentan mucha mayor variación. No son lo mismo que los distritos municipales, pero se aproximan bastante y aportan un criterio de unidad geográfica.
La Axerquía
El distrito 4 (para ser exactos, su denominación censal es el 1402104), que se corresponde con la Axerquía norte y su r, es el único de toda la capital en el que los precios han subido tanto como para ser considerado zona tensionada . La ley de vivienda determina que el cálculo debe hacerse sobre los últimos cinco años, pero el Ministerio de Transportes sólo tiene datos de cuatro ejercicios, de 2015 a 2018. En teoría, a finales de este año se actualizarán los números con el año 2019, lo que dejaría fuera el impacto de la crisis del coronavirus sobre la evolución del mercado inmobiliario. Pero valen para hacer una aproximación.
La evolución de los precios del alquiler en cinco años debe superar en cinco puntos a la subida del IPC en la comunidad autónoma en el mismo periodo. En Andalucía, el índice de precios al consumo acumulado en ese mismo periodo de tiempo fue del 5,6 por ciento, por lo que cualquier distrito debería superar un 10,6 por ciento de subida en los alquileres para poder ser declarado zona tensionada.
La Axerquía es el único que cumple ese baremo, ya que presenta una subida del alquiler del 15,7% entre 2015 y 2018, la zona en la que más se ha encarecido. Le siguen, aunque por debajo del límite que marca la ley, los distritos censales 5 (Fuensanta, Santuario y Cañero), con un 10,5% de incremento, y el número 10 (10,4%), que abarca casi todo Poniente Sur.
La zona Sur
El segundo criterio que debe cumplir un área para ser declarada como zona tensionada de alquiler es mucho más difuso. Al precio medio del alquiler (dato que se emplea para el primer requisito) hay que añadirle el coste de los gastos de la vivienda que asume el inquilino, tales como agua, electricidad, gas, comunidad... Existe una estimación del INE, pero no es posible bajar hasta el nivel de distrito censal; lo más cercano es la comunidad autónoma. En el caso de Andalucía, los gastos mensuales por esos conceptos se estiman en 137,5 euros en 2020 , un dato que no refleja aún la enorme subida del coste de los suministros básicos. Además, no se gasta lo mismo en una vivienda de 200 metros cuyos inquilinos puede permitirse aire acondicionado o calefacción sin restricciones que en un humilde piso de 60 metros a cuyos moradores les cuesta llegar a fin de mes. A todo ello se añade que las estadísticas no cuentan con los posibles bonos sociales o reducciones en la factura de los suministros . Como puede apreciarse, cualquier cálculo basado en estos supuestos no deja de ser una mera aproximación.
Si la suma del precio medio del alquiler (variable) y los gastos de la vivienda (para todos los distritos por igual) supera el 30% de la renta media por hogar , entonces una determinada zona es candidata a la declaración de «tensionada». Puede ocurrir en áreas muy caras, pero también en barrios asequibles en los que sus residentes tienen pocos ingresos. Y esto último es lo que ocurre en Córdoba.
Sólo un distrito censal, el noveno , cumple con este segundo requisito, y por muy poco. Es toda la urbe al sur del río , con zonas como el Barrio Guadalquivir o el Sector Sur que están entre las más deprimidas. Allí, el precio medio de alquilar una vivienda se sitúa en 430 euros , una cantidad que apenas ha variado entre 2015 y 2018 (un 3,1 por ciento de subida) y que supone la renta más baja de toda la ciudad; a esa cifra hay que sumar los 137,5 euros de gastos mensuales para obtener el coste mensual de mantener una vivienda en alquiler: 567,5 euros.
Por el contrario, la renta media por hogar en esta zona apenas es de 1.844 euros al mes netos , la más baja de toda Córdoba. En consecuencia, el peso de alquilar un hogar alcanza el 30,1 por ciento de los ingresos , justo en el límite para ser declarado zona tensionada. El distrito censal cumple con el criterio por un solo motivo: sus habitantes ganan de media muy poco en comparación con el resto de la ciudad.
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