Urbanismo
La nueva ley del suelo permite a las parcelas de Córdoba elegir la vía para tener servicios básicos
Habilita hacer obras sin tener completo el proceso de legalización o declararse AFO en cualquier tipo de suelo
Siempre que lo pague de su bolsillo, el propietario de una parcela no va a tener más fácil acceder a la normalidad que cuando entre en vigor la nueva ley del suelo de Andalucía, conocida como Lista , que sustituye a la vetusta LOUA. La norma aprobada en el Parlamento solamente excluye del proceso a las viviendas y edificaciones ubicadas en zonas protegidas (Medina Azahara, la Sierra, etcétera) o de riesgo (inundables). Para todas las demás, se establece un camino más blando hacia la legalización en unos casos o para la normalización con servicios en otros por medio de un título de la ley, el octavo, que ha acaparado los titulares.
Noticias relacionadas
El mundo de la parcela en Córdoba se divide en dos. Las que están en algunos de los sectores de legalización establecidos por el PGOU de 1986 o 2003 y las que no, que son unas 4.300, según el último inventario fiable. De esas 4.300, el 60% son las que no van a tener servicios básicos de ciudad . El resto conforma ese universo de las diez mil viviendas del que se habla. Baste un dato: el suelo urbanizable no sectorizado de parcelas legalizables suma 1,5 millones de metros cuadrados techo residencial e industrial. Las naves sin papeles rara vez se cuentan.
Las dos vías
Los parcelistas podrán elegir si toman la pastilla roja o la pastilla azul. La roja se llama Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) . La azul, legalización con todas las facilidades. La ley establece que se podrá declarar AFO una vivienda que esté «en cualquier clase de suelo» . Eso implica que viviendas que estén en zonas legalizables y no tengan licencia también pueden acceder a un sistema que permite contar con agua, electricidad y, muy importante, alcantarillado. Hasta ahora, el AFO se reservaba a suelos donde la legalización no era posible. A partir de ahora, incluso se podrá hacer colectivamente mediante los Planes Especiales de Adecuación Ambiental y Territorial de Edificaciones Irregulares. Serán la forma de acceder a servicios comunes de manera colectiva. Solo pagarán los propietarios con vivienda. Quien tenga una parcela sin casa no paga.
Se podrán adherir al sistema AFO las viviendas que ya no puedan ser derribadas. El plazo establecido para ello en la ley es de seis años . El sistema tiene algunos matices. El AFO colectivo no permite edificar las parcelas que se queden libres. Ni siquiera es una legalización que conste en el Registro de la Propiedad . Está pensado para que la casa no vuelva a levantarse cuando acabe su vida útil. Lo cual es mucho prever.
Casi legales
La pastilla azul de la legalización opera en las miles de viviendas que en Córdoba están insertas en un plan reconocido y que son el grueso . La mayor parte tienen luz y agua pero siguen funcionando con fosas sépticas y esto es un problema. Estos procesos de legalización llevan años en marcha sin que se hayan completado. La razón es fundamentalmente económica dado que la propiedad ha de correr con los gastos de urbanización como si fuese un barrio más . Las comunidades rara vez se ponen de acuerdo a la hora de pagar. Solo los que proceden del plan del 1986 han tenido cierto éxito. Los diseñados por el plan de 2003 no han tenido avances significativos pese a los cambios de criterio facilitadores que ha desarrolado la Administración.
La Lista no cambia esto. La propiedad sigue siendo responsable de las cargas del proceso . Pero amplía muchísimo el grado de posibilidades en un proceso que ya enunció el Plan General de Córdoba en el año 2001 y que la Junta, entonces gobernada por el PSOE, no quería ni en pintura . Eran las famosas urbanizaciones blandas, los planes especiales de mejora físico (según el nombre que se les dio). Abrir la mano a las parcelaciones para corregir una serie de problemas ambientales. El equipo redactor propuso un enfoque más práctico permitiendo el acceso a servicios y dejando que el campo siguiese siendo campo. La Junta aprobó el texto del PGOU menos esa parte que tardó dos años más en tramitarse por unas negociaciones en las que Obras Públicas fue tajante. Esa es la razón por la que el plan de Córdoba tiene dos años de aprobación, 2001 y 2003.
Avance de obras
Con la Lista, la nueva ley, en cuanto una parcelación tenga el plan parcial aprobado definitivamente , ya se podrán autorizar las obras para tener luz, agua y alcantarillado sin subterfugios extraños, dice la nueva ley. Es decir, no habrá que esperar al proyecto de urbanización general del sector. En Córdoba, esta medida sí abre la puerta a servicios totales para mucha gente.
La ley insiste que la legalización ha de ser total antes o después. Pero permite hacerla en cómodos plazos. Creando primero los servicios básicos y, en otros momentos, las aceras, las farolas u otro tipo de dotaciones comunes como las zonas verdes. Una de las claves de la Lista es que donde había un palo , la LOUA, se ha puesto un junco . Es más flexible, más dúctil, da más opciones. Permite, por ejemplo, que un sector de suelo tenga un planeamiento aprobado por zonas lo que facilita agrupar a propietarios dispuestos a invertir.
Exigencias
Tampoco la exigencia de urbanizar será la misma. La Gerencia de Urbanismo ya había aprobado una reducción del estándar aprobable. Cuando se proyecta un barrio, hay unas normas de alumbrado, acerado o disposición de elementos de mobiliario. La ley permite ahora que estas zonas tengan un tratamiento mucho más barato para que el acceso a la legalización sea fácil.
¿Puede generar un efecto llamada que incremente las viviendas en las parcelas? Es un riesgo evidente. Por ello, la ley crea un cuerpo de inspectores urbanísticos propio que dependerá de la Junta. Además, la casuística sancionadora se ha partido en dos: ahora hay sanciones urbanísticas y sanciones contra la ordenación del territorio. Y se ha hilado fino. Las acciones sancionables se han multiplicado. El mínimo a pagar no ha cambiado. Tampoco el máximo. Pero las sanciones graves (el tipo medio), que antes iban de 3.000 a 5.999 euros ahora irán de 3.000 a 29.999 euros . Por primera vez, además, se considera que prevalerse de la condición de cargo u oficio público para cometer una infracción de este tipo se considera agravante. También será legal decomisar los beneficios de los parceladores que venden el terreno . Que es lo que duele.
