Construcción
El mercado puede absorber la oferta de vivienda nueva de Córdoba, según los expertos
Construcor, arquitectos, operadores y consultores analizan la relación entre la demanda y la intensa promoción inmobiliaria
La intensa actividad inmobiliaria que vive la capital en el último cuatrienio cuenta recientemente con el respaldo del plan de Urbanismo que está desatascando la concesión de licencias: otorgó en la segunda mitad de 2019 permisos para construir casi 1.500 pisos.
Pero no todo es positivo. Hay un clima de desaceleración económica , que empieza a pesar en promotores -las viviendas visadas en la capital, termómetro de la futura edificación, de renta libre en 2019 bajaron de las 400 (388) y eso no pasaba desde 2014 cuando sólo fueron 92- y en los consumidores. Con datos de toda la provincia, el INE detectó que las ventas de pisos nuevos (VPO y renta libre) crecieron hasta octubre un 14%, pero en 2018, en el mismo periodo, ese alza era del 32%. Para analizar este escenario, ABC recaba la opinión de expertos en el sector: Juan Manuel Gómez , consultor inmobiliario y director de «obranuevaencordoba.es» (portal y revista especializados en esta materia); Francisco Carmona , secretario general de Construcor (patronal de la construcción); Juan Eusebio Benito , decano del Colegio de Arquitectos de Córdoba; Fernando Peña , gerente del grupo inmobiliario Emfisa, y José Antonio Pérez , reconocido experto en esta área de actividad y director de Real Estate Business School.
La mayoría no ven que haya sobreoferta -los que la detectan la consideran absorbible-, con lo que el mercado se presenta en situación de asumir el volumen de viviendas que se pongan en carga. Arranca la ronda de análisis el director de «obranuevaencordoba.es», que es categórico: «No hay sobreoferta de vivienda nueva, ni peligro de que la haya a corto o medio plazo».
«Hay que tener en cuenta, por ejemplo, que las promociones desbloqueadas por Urbanismo tienen un porcentaje de ventas avanzado», dice matizando el impacto que tengan sobre esta área de actividad. «¿Que hay oferta en la capital? Sí, tiene que haberla para que el cliente pueda elegir», reflexiona. Para Gómez , el mercado «está en disposición» de atender esa puesta en carga intensa de pisos.
«No veo riesgo de edificios terminados sin vender prácticamente, como en épocas pasadas. El proyecto que no tenga ventas no se iniciará. Ya hay promociones retrasando su salida a comercialización», reflexiona e incide en que la «oferta se absorberá, pero a menor ritmo del deseado por los promotores», pues, ahonda, las ventas «se ha ralentizado muchísimo después del verano».
El secretario general de Construcor se suma a la tesis de Gómez: «No estamos en situación de sobreoferta de vivienda nueva en la capital. Ni hay peligro a corto y medio plazo de que la haya». Como clave de que no exista señala la forma de trabajo implantada en el sector, tras la crisis. En el ciclo de la recuperación, explica, la banca tiene «sus cautelas y analiza con el promotor» la viabilidad del proyecto antes de otorgar el crédito para poner los ladrillos. Concreta que hacen el estudio de mercado, se ve la demanda (su capacidad y solvencia o si es suficiente) y, antes de poner en marcha el proyecto, se exigen unos niveles de compromiso de venta que garanticen el retorno de los recursos financieros concedidos.
Fase de estabilización
Carmona sí avanza que, tras un periodo en el que se ha cubierto la demanda de pisos a estrenar que se embolsó en la crisis, entraremos «en una fase de estabilización» de la construcción. «Se seguirá ejecutando vivienda nueva , pero a un ritmo diferente, ligeramente inferior al visto estos años», finaliza.
El decano del Colegio de Arquitectos de Córdoba se une a la tesis de que «no hay sobreoferta» ni ve riesgo de ella en el horizonte. A su juicio, el mercado está «listo para absorber» la oferta existente, que es importante. «Antes de ofrecer un producto, el promotor estudia qué demanda hay en el entorno, el precio, el tamaño de los hogares o la localización del inmueble y sabe cuándo debe construir», reflexiona. Señala el caso concreto de nuevo Zoco y Santa Isabel Este , las dos zonas de la ciudad donde más se está construyendo, y en las que «se vende todo lo que se hace, porque es un producto idóneo».
Benito advierte, además, de que las casi 1.500 viviendas autorizadas por Urbanismo el segundo semestre de 2019 «no van a salir todas a la venta a los 20 días de tener permiso. Cada promoción estudiará si es su momento, si espera».
El decano de los arquitectos pone sobre la mesa el descenso en los visados de vivienda de régimen libre de 2019 de la capital: de 499 se pasó a 388. Cree que los promotores «sin duda» empiezan a ajustar la futura producción de viviendas . «Van viendo cómo funciona el tema político [en alusión a la inestabilidad gubernamental existente en España] y económico», dijo.
El gerente del grupo inmobiliario cordobés Emfisa rompe la unanimidad e indica que en la capital sí hay una «pequeña sobreoferta» de vivienda nueva. «Es un desajuste temporal con la demanda, porque hay mucha obra puesta en carga», sostuvo. Detrás de él, sitúa a «muchas operadoras nacionales» que vienen a Córdoba «con planes de negocio agresivos que ponen en venta un número de viviendas que seguramente no se adecúa a la demanda». El «problema» que se da con eso es que «se van a alargar los periodos de venta de las promociones. No se comercializarán en diez o doce meses. Serán 18, 20, 22 o incluso una vez terminadas».
Peña matiza que la citada «pequeña sobreoferta el mercado la irá absorbiendo». «Si normalmente la asumiría en dos años, ahora lo hará en tres o tres y medio. No es nada parecido a lo de la otra crisis», dijo en alusión al crack que vivió el ladrillo a partir de 2007.
Como el decano del Colegio de Arquitectos , considera que la bajada de viviendas visadas de 2019 encaja con una regulación de la futura promoción en un clima de desaceleración: «Están ajustando la oferta a la demanda». No en vano, apunta que el año pasado se notó una ralentización de las ventas.
El director de Real Estate Business School y coordinador del Pulsímetro Inmobiliario , informe de referencia en el sector tras 28 ediciones, secunda la postura de Peña. Señala que hay «sobreoferta» en la capital, porque «las licencias de ocupación, las que se dan con la obra terminada, superan a las compraventas de obra nueva en más de un 10%». A eso une, profundiza, dos factores: viene más vivienda, por las promociones que se activan con el desbloqueo de las licencias, y hay «desaceleración de la demanda por factores como menor empleo y menor renta».
Ahora bien, puntualiza que dicha sobreoferta no es preocupante, porque «se puede ir absorbiendo por la demanda». «No estamos ante un colapso», asegura categórico. «Es simplemente que se ralentizan los ritmos de venta y que, en vez de tardar dos años en tener toda la promoción, pues tengan que pasar tres», reflexiona Pérez.
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