Costa del Sol
Un juzgado anula el proyecto de reparcelación de una urbanización de lujo en Fuengirola por impagos a Prasa
El fallo estima el recurso de la promotora cordobesa sobre el sector de El Higuerón, donde reclamaba 4,8 millones
Urbania Interantional desarrollaba en estos momentos un proyecto de mil viviendas en la zona
El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 5 de Málaga ha anulado el proyecto de reparcelación del sector UR-6 El Higuerón de Fuengirola , una de las últimas bolsas de suelo residencial con 53 hectáreas de superficie cercana a la playa de gran atractivo del municipio malagueño donde Urbania International ha proyectado casi mil viviendas de lujo , zonas verdes, de ocio y deporte con un presupuesto de 250 millones de euros que ya ha comenzado a edificar y comercializar.
El fallo, al que ha tenido acceso ABC, da la razón a Grupo Prasa , quien había llevado a los tribunales el mismo reclamando derechos urbanísticos en la zona derivados de un convenio con el Ayuntamiento cuando era máximo propietario y que a su entender no se habían ejecutado. La sentencia obliga a pagar a la empresa cordobesa 4,8 millones de euros más los intereses legales desde la aprobación del mismo. El fallo, que ha sido recurrido en apelación, es un serio revés para un sector residencial de lujo en ciernes en estos momentos.
Prasa era propietaria del 70 por ciento del sector UR-6. En el año 2006 firma un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de Fuengirola por el que la promotora cordobesa abonó 15,7 millones de euros al Consistorio como compensación económica para que no se generaran los derechos urbanísticos obligados por el PGOU para la ciudad (porcentaje para VPO, servidumbres por cercanía costera...), lo cual provocaba también una revalorización de los aprovechamientos urbanísticos a su juicio.
Venta de los suelos en 2009
La tramitación urbanística siguió adelante y Prasa incluyó los gastos desembolsados por ese convenio en el proyecto de reparcelación del sector de El Higuerón como una carga más a repartir entre los propietarios , algunos de los cuales alegaron esta decisión. Estalla la crisis inmobiliaria y en 2009 Prasa decide vender a Gescat Gestió del So l sus títulos en el sector, quien además le paga la parte proporcional de gastos derivados del convenio con el Ayuntamiento.
Prasa sale de la junta de compensación entonces. Quedaba hecho un proyecto de reparcelación que finalmente no se aprobó y se redactó uno nuevo en 2010, idéntico al anterior salvo en que eliminaba los gastos que había afrontado Prasa del convenio urbanístico. Cuatro años después se aprueba finalmente otro proyecto de reparcelación que tampoco recoge los costes del convenio asumidos por Prasa . Es este proyecto el que acabó recurriendo finalmente la empresa de la familia Romero.
El grupo constructor, ahora en concurso de acreedores , interpuso entonces un recurso de reposición contra el acuerdo de la Junta de Gobierno Local de Fuengirola del 6 de marzo de 2015 que aprobaba el proyecto de reparcelación del sector presentado por la junta de compensación. Cree que ambos acuerdos son nulos de pleno derecho y pide que se anulen todas las resoluciones que derivan de él, volviendo al momento inicial de formulación.
Argumenta que los propietarios del sector se benefician de las condiciones marcadas por el convenio, que excluía la obligación de levantar VPO y revalorizaba toda la pieza de El Higuerón . De igual forma, Prasa reclamó por escrito ante el Ayuntamiento que no se le dio trámite como interesada en la tramitación de ese nuevo proyecto de reparcelación. Interpuso de igual modo un recurso de reposición ante el Consistorio que fue inadmitido.
Los Servicios Jurídicos del Consistorio fuengiroleño defienden que Prasa no está legitimada para esta reclamación al haber vendido sus derechos en 2009 a otra sociedad y recuerda que no se aprobaron los dos primeros proyectos de reparcelación "ante la oposición mostrada por algunos propietarios" a incluir el gasto derivado del convenio como gasto de urbanización del sector , cuestión que también rechaza el propio Consistorio, quien no está de acuerdo tampoco en que el convenio urbanístico supusiera un beneficio para los propietarios. Tanto la junta de compensación como el otro demandando coinciden en estos argumentos.
Beneficios para los propietarios del suelo
El fallo entiende que Prasa sí está legitimada para recurrir por el crédito que entiende tiene pendiente la junta de compensación con ella así como el perjuicio que le causa ese impago, "de modo que no se puede negar la legitimación del mismo". Y también la jueza da la razón a Prasa en cuanto a que los gastos que le supuso el convenio con el Ayuntamiento deben incluirse como cargas en el proyecto de reparcelación en base al artículo 113 apartado k) de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) donde se fija como costes de urbanización "cualesquiera otros asumidos mediante convenio urbanístico".
La jueza cree que Prasa cumplió su parte del convenio, desembolsó el dinero acordado para Fuengirola a cambio de librar al sector UR-6 de una serie de cargas como el 10 por ciento de aprovechamientos para VPO, cesión de suelo para sistemas generales o cargas externas que el fallo reconoce que son "beneficios" para el resto de propietarios de El Higuerón, al igual que el aumento del valor del suelo . Ello se fundamental también en lo reconocido por informes periciales y técnicos del propio Consistorio admitiendo esta serie de ventajas.
Por todo ello, la sentencia refleja que procede abonar a Prasa esos 4,8 millones de euros más intereses , estimando su recurso, anulando el proyecto de reparcelación y el acuerdo municipal que lo avala ya que considera que el convenio urbanístico generó unas ventajas para los propietarios que deben incluirse como gastos en la junta de compensación para evitar "un enriquecimiento injusto".
Antecedentes de un proyecto de lujo
El plan residencial para El Higuerón inicial salió adelante en noviembre de 2007 y contemplaba la construcción de 1.444 viviendas de renta libre y 200.000 metros de zonas verdes. A cambio, la ciudad percibiría una compensación de 15,7 millones de euros por parte de los propietarios de los terrenos (Grupo Prasa), además de unos 3,9 millones por el aprovechamiento tipo que le corresponde, tal y como establece la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). En el acuerdo, el Ayuntamiento libraba de las obligaciones urbanísticas derivadas del sector y el PGOU a cambio de esa compensación y permitía al grupo que preside José Romero disponer de todo el área para el desarrollo del proyecto residencial.
La promotora Urbania International , receptora final de la mayoría de derechos, presentó el pasado mes de diciembre de 2017 la primera fase del proyecto 'Higuerón West 217' , que según aseguraron entonces, prevé la construcción de apartamentos de lujo en la zona del Higuerón Capellanía en Fuengirola y adyacente al DoubleTree by Hilton Resort and Spa Reserva del Higuerón . Un conjunto residencial que calificaron como «sostenible e innovador», y que está diseñado por el estudio de arquitectura Broadway Malyan y rodeada por 100.000 metros cuadrados de naturaleza, jardines y zonas deportivas.
En aquella presentación, el socio fundador y director general de Urbania International, Tomás Gasset, adelantó que la inversión prevista para estos próximos cuatros años ascendería a 250 millones de euros para levantar «en torno a las mil viviendas». Gasset sostuvo que ello conllevará la creación de unos mil empleos directos e indirectos. «Una de las principales diferencias», aseguró, «es que no es una promoción centrada solo en el público extranjero sino que se extiende a cualquier nacionalidad, incluida la española, que busca una primera residencia consolidada», explicó.
La primera fase constaba de 77 apartamentos de 2, 3 y 4 dormitorios con una superficie útil de 82 a 151 metros cuadrados y precios que van desde los 289.000 a 775.000 euros. En 2018 se aprobó un nuevo estudio de detalle del sector para 150 viviendas que ejecuta Urbania. Y en este tiempo han seguido sucediéndose las fases del complejo.
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