La Junta pretende ingresar 65 millones por la operación del Parque Logístico de Córdoba

Rafael Ruiz

26/07/2020 a las 23:31h.

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La Junta de Andalucía tiene ya el borrador final del Plan Funcional del Parque Logístico de Córdoba que permite hacerse una idea de las magnitudes de la operación en marcha que dirige la Agencia Pública de Puertos de Andalucía, cuyo responsable ejecutivo es el exalcalde de Córdoba Rafael Merino (PP). El documento permite hacerse ya una idea de los ritmos y las magnitudes con las que trabaja la Administración autonómica, que no son precisamente para pasado mañana. El proyecto establece una estimación de lo que supondrá la posibilidad de vender los terrenos. La Junta cree que puede llegar a ingresar unos 65 millones de euros como consecuencia de la operación tras una inversión total de 32 millones , sin contar los cinco millones que se gastaron en expropiaciones y que aportó el Ayuntamiento de Córdoba.

El Parque Logístico de Córdoba nació como un equipamiento público en 2010 con un condicionante que, a la postre, se ha convertido en un problema: las parcelas se pueden alquilar pero no vender. No pueden salir del patrimonio público. El problema es que las empresas del sector logístico no quieren esa forma de trabajar . Los proyectos se abordan ya mediante adquisiciones directas de la propia empresa o de un fondo de inversión. El Parque Logístico ni siquiera contemplaba la posibilidad de que la industria auxiliar se implantase en el parque. La modificación del plan funcional, que Urbanismo pretende aceptar, remueve todos esos obstáculos. El suelo se podrán vender y las empresas auxiliares o que dediquen un 40 por ciento de superficie a la logística podrán adquirir suelo.

Actualmente, parque se encuentra desarrollado en una de las tres fases. De esa primera fase, solo está ocupado el 47 por ciento . El plan funcional prevé una estrategia agresiva de comercialización sumando las actuales parcelas para crear grandes porciones de suelo eliminando los viajes inicialmente previstos. Las 20 parcelas iniciales quedarán en nueve con una muy grande, la más cercana al Parque Azahara, que contará con más de 90.000 metros cuadrados de suelo. El proyecto de la Junta es considerar suelo no enajenable, exclusivamente, el gran aparcamiento de camiones, la estación de servicio, las zonas de uso común y el futuro depósito de contenedores. El resto, salvo los viales y zonas verdes , será suelo patrimonial y, por tanto, podrá salir al mercado en cualquiera de los regímenes de tenencia previstos en la legislación incluso si está edificado.

El plan funcional asegura que el Parque Logístico ha ocupado en estos momentos unos 40.000 metros cuadrados. Entre 2020 y 2023 , se pretende consolidar la comercialización de la primera fase. Eso comprende seis parcelas. Un grupo de cuatro zonas de 5.000 metros cuadrados de ocupación máxima cada una (las ocupadas actualmente por naves multimarca) más dos propiedades de 12.000 y 15.000 metros cuadrados, respectivamente. La segunda fase se debe desarrollar entre 2024 y 2027 . Se trata de una gran parcela de más de 90.000 metros cuadrados subdivisible, a su vez, en ocho porciones de terreno. La idea de la Junta es disponer de flexibilidad suficiente ante ofertas que asegura haber recibido siempre que se dispusiera de suelo abundante. De 2028 en adelante, se prevé comercializar dos parcelas de 11.000 y 8.000 metros cuadrados con un nuevo depósito de contenedores y el nuevo vial que tiene que conectar la terminal de ADIF, que gestiona la naviera MSC, una de las más potentes del mundo.

El plan funcional de la Junta, que se encuentra en estos momentos en exposición pública, asegura que el proceso de venta de los terrenos arrancará un año antes de que comience la construcción teórica sobre los terrenos. En todo el periodo en el que el plan funcional estará activo (se ha calculado hasta 2040), la Junta considera que puede conseguir incluido una rentabilidad cierta con la operación. Hasta el momento, el Consistorio aportó el suelo (cinco millones) y la Junta pagó la urbanización (10 millones) más las naves multicliente ( unos nueve millones de euros). En 2040, el plan funcional cree que las inversiones que se consumirán producto de la extensión del suelo disponible llegarán hasta los 36,7 millones de euros.

Con las previsiones actuales, la operación final debería generar unos ingresos de 65,4 millones de euros que se dividen de distinta manera. En primer lugar, la venta de suelo tiene que generar una caja de 21,8 millones de euros como consecuencia de haber liberado el tapón que impedía sacar al mercado las propiedades. El grueso de la operación, explica el plan funcional, seguirá estando en la explotación que se realiza de las instalaciones propias. Las naves multimarca generían un alquiler de unos 23,9 millones de euros. La zonde servicios comunes genería un flujo de caja de 10,8 millones de euros y el aparcamiento de vehículos, unos 4,6 millones de euros. La proyección del derecho de superficie es más limitada. El alquiler de la estación de servicio generará un alquiler de tres millones de euros en toda la vida útil del plan funcional. El edificio de administración y comercial, 3,9 millones. Estas cantidades incluyen una cuota de comunidad considerada en el estudio de 1,59 euros por metro cuadrado de suelo comercializable al mes.

La teoría que maneja en el informe es que hay dos aspectos que tienen que incrementar el interés por el Parque Logístico . En primer lugar, la apertura del arco de empresas que se pueden instalar a la industria auxiliar puede servir para animar en el mercado que hasta el momento ha sido paupérrimo. La segunda, es que la situación concreta de la actividad logística tiene que servir de elemento de animación para la llegada de empresas.

La Junta sostiene que cuenta con ofertas firmas de cinco empresas para quedarse con la totalidad del terreno aunque el documento no expresa una intención inmediata por la urbanización y aboga más bien por su salida al mercado de forma gradual. En esta nueva fase, el Gobierno andaluz , dijo la consejera Marifrán Carazo, cree que se pueden crear unos 700 empleos directos y otros 1.000 indirectos por esta operación. La Gerencia de Urbanismo tiene un acuerdo con la Agencia Pública de Puertos de Andalucía para que el desarrollo de esta operación se pueda hacer sin modificar el Plan General de Ordenación Urbana.

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