Base Logística de Córdoba | Así será la operación urbanística para conseguir los suelos

Rafael Ruiz

18/05/2021
Actualizado 19/05/2021 a las 13:54h.

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El Ayuntamiento de Córdoba, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y las dos familias cordobesas que concentran la propiedad del suelo de la Rinconada , emplazamiento elegido por el Ejército para la futura Base Militar , tienen ya las condiciones cerradas de la operación de suelo que permitirá poner en marcha el desarrollo del sector y cerrar el momento clave: la entrega de terrenos al Ministerio de Defensa para que empiece con una inversión que superará los 300 millones de euros y los 1.700 puestos de trabajo.

Las negociaciones han sido sencillas porque la operación es, en sí misma, muy sencilla . No hay que modificar el Plan General y ni siquiera es preciso redactar un plan parcial nuevo, que es lo que generaría esperas burocráticas. Toda esa parte ya se hizo, está formalmente aprobada y solo cabe la reactivación de la Junta de Compensación que es el órgano, con mayoría de propietarios públicos, que tiene que realizar las gestiones concretas . Por tener, el sector tiene aprobado el impacto ambiental y los documentos relacionados con las autoridades en materia de patrimonio histórico o el órgano de cuenca.

Como ha explicado el alcalde de Córdoba, José María Bellido , en alguna ocasión lo que toca es generar una parcela de 90 hectáreas que ya está localizada en el plano del sector. Urbanísticamente, a eso se le llama reformar el proyecto de reparcelación del sector. El que se aprobó hace años establecía parcelas grandes pero de tamaño estándar. Ninguna llegaba a esa cantidad de terreno que no existe en ninguna parte del término municipal. Una vez realizado ese acto público, se podrá transferir, libre de cargas , el suelo concreto al Ministerio de Defensa.

Los proyectos de urbanización son como un chicle. Sin salirse de un ámbito determinado, pueden organizar el terreno como mejor convenga a los propietarios o a las instituciones. La Rinconada viene constituida, desde la reforma del Plan General que acabó en 2013, en dos sectores concretos prácticamente gemelos. El sector uno, al sur, es suelo urbanizable programado regulado por un plan parcial que está oficialmente aprobado. Consta de 1,9 millones de metros cuadrados y es la zona más cercana a la Autovía de Andalucía. Es donde irá la base. El sector dos tiene otros 1,9 millones de metros cuadrados. Es suelo urbanizable no programado, lo que indica que tiene que desarrollarse un plan más amplio y una posterior ordenación pormenorizada. En medio, existe una isla de suelo urbano, la antigua factoría de Procter and Gamble, propiedad actualmente de una empresa de semillas, Limagrain.

La agencia AVRA, de Fomento, y el Ayuntamiento de Córdoba están trabajando en las condiciones concretas de la operación . El mecanismo será acumular la edificabilidad de ambas instituciones en una parcela. Los propietarios de terrenos, cuando emprenden un proyecto de estas características, cuentan con una bolsa de aprovechamientos que se puede agrupar. La Junta los consiguió llegando a un acuerdo con los propietarios privados que consiste en la aportación de suelo bruto y la obtención de un tanto por ciento de las parcelas netas resultantes.

La segunda parte consiste en echar a andar las inversiones. Un sector como La Rinconada precisa de accesos, avenidas, electrificación y suelos dotacionales para sus futuros usuarios, civiles o militares. Toda esa parte se encuentra ya diseñada aunque tendrían que ser adaptadas a la nueva realidad. Serán inversiones que tendrá que acometer la Junta de Compensación sobre los beneficios futuros obtenidos con la venta de suelo. La cuenta básica es que si se le retiran unos 900.000 metros cuadrados al sector para el uso militar (contando con que existirá una zona de expansión futura) siguen quedando unos 2,9 millones de metros cuadrados de suelo industrial para su enajenación futura para empresas interesadas en instalarse en el sector.

Según las fichas del terreno que fueron aprobadas por Urbanismo y planificadas por la antigua empresa municipal Procórdoba , cada sector tiene 1,2 mllones de metros cuadrados techo. Una bolsa más que suficiente para que, descontado el terreno de la Base Militar Logística del Ejército de Tierra , sea posible retribuir a la propiedad original de la finca con parcelas netas y establecer suelos de gran industria.

Las inversiones específicas a desarrollar son las de cualquier gran sector. Es decir, la forma interior del polígono con avenidas y el equipamiento necesario. El acceso se tiene que realizar mediante un enlace de nueva creación al sur del sector en el trazado de la Autovía de Andalucía. La energía elétrica tiene que llegar mediante un tendido de nueva creación que conectará con la estación de La Lancha, junto a la barriada de Alcolea . Es también desde donde llegará el suministro de agua y alcancatarillado, según los planes que se redactaron en su día.

Cuando se aprobó el Plan General de Ordenación Urbana , el proyecto de La Rinconada estaba previsto como un polígono industrial modesto, de unos 500.000 metros cuadrados. La operación se amplió con IU en la Alcaldía y el PSOE en la Junta. La reflexión que se hizo es que eran unos terrenos demasiado buenos como para dejarlos pasar. Relativamente lejos de espacios habitados, con una concentración de la propiedad que los había destinado a usos agrarios, con una orografía adecuada, a pie de autovía y con la línea de ferrocarril a tiro de piedra. La propiedad de la finca origina alcanzó, además, un pacto por el que se evitaban las expropiaciones que suelen empezar mal y terminar peor.

El proyecto se pensó originalmente como una apuesta pública para medianas y grandes empresas. Al otro lado del término municipal se abrió el melón de la finca El Álamo, pero esa era una operación estrictamente privada. La Rinconada (llegó a tener nombre, Viasur ) llegó a estar, con el expresidente Griñán, entre los objetivos de inversión de las cuentas de la Junta para generar suelo industrial de calidad. Durante la etapa de José Antonio Nieto, se pensó hasta destinarlo a las empresas de alimentación Halal. La gran crisis inmobiliaria impidió el desarrollo de todos esos proyectos estratégicos quedaron parados hasta que el Ejército de Tierra puso el dedo en este punto del mapa de Córdoba.

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