VIVIENDA
La falta de financiación mantiene paralizado el parque público de vivienda de alquiler en Córdoba
Las entidades públicas esquivan los bloques dedicados a la modalidad de renta pese a todos los discursos políticos
Todas las declaraciones coinciden. Los responsables de agencias y empresas públicas creen que hay que apostar por el alquiler . Lo hacen, además, en un entorno concreto. Los bajos tipos de interés han convertido, de nuevo, a la vivienda en un valor refugio. El dinero en el banco no renta sino unos decimales y, en estos momentos, tener un piso y alquilarlo sí genera rendimientos anuales. No para tener un chalé en Marbella pero, al menos, para que la inflación no se coma los escasos dividendos que pueda dar, a día de hoy, un banco o una inversión financiera de escaso riesgo.
Eso, junto a la popularización de plataformas de pago por alquiler vacacional (que abonan mejor y por adelantado), ha llevado a un tirón de precios. Es, también, una cuestión de oferta y demanda. Córdoba, Andalucía y España han tenido un mercado de alquiler particularmente estrecho. Los bancos dejaron de dar hipotecas durante la primera fase de la crisis. La necesidad de alquiler (tanto la coyuntural como la estructural) fue a más. La subida de precios estaba cantada.
La salida lógica era la de un parque público de alquiler robusto similar al que disponen la mayor parte de ciudades europeas como contrapeso de un mercado ineficiente. En Córdoba capital no se ha entregado un edificio completo dedicado al alquiler de nueva planta (ya sea nuevo o remodelado) desde el año 2013. Y la fecha tiene truco. La última de las actuaciones fue la entrega de los alojamientos para mayores de Sama Naharro . El gobierno municipal acaba de anunciar que va a formalizar una segunda fase de esos apartamentos (los llamados minipisos ) con adaptaciones constructivas. La realidad es que se trata de promociones limitadas a personas de una edad elevada que tienen un impacto relativo en el mercado general de la vivienda.
El proyecto de Poniente, para compraventa
La empresa municipal Vimcorsa ha puesto en Poniente sus miras. En total, movilizará cerca de 30 millones de euros para la construcción de más de 300 viviendas de nueva planta . Todas ellas, eso sí, de protección oficial de precio limitado. Una tipología que se circunscribe a la compraventa y que extiende sus dominios a la clase media . Permite que la compren las familias que tengan hasta 5,5 veces el Iprem (índice de referencia de precios oficiales). Usando un trazo grueso (porque depende de varios factores), pueden adquirirlas familias que cobren hasta 40.000 euros anuales.
Vimcorsa acaba de dar a conocer las condiciones que exige para el proyecto de la parcela 8.8 donde levantará 104 viviendas. Y son muy parecidas a las tipologías que la empresa privada está desarrollando en Poniente. Mayoritarmente, pisos de tres dormitorios, zona ajardinada común y piscina , un elemento que no formaba parte de los programas tradicionales de la vivienda protegida. Se trata de una forma de trabajar de la empresa que no ha cambiado en los últimos años. Más que intervenir en el mercado de la vivienda desde lo público, es un competidor más.
El gerente de Vimcorsa, Rafael Ibáñez , realiza una apreciación. «Las 308 viviendas se destinarán a la compraventa siempre que no cambie el marco legal», explica. Desde 2012, prácticamente no hay ayudas estatales a fondo perdido para este tipo de obras. Las empresas que quieran hacerlo han de sostenerse a pulmón. Eso hace que los números nunca cuadren. Lo que pagan las familias de estos pisos nunca llegaría a cubrir lo que vale la fabricación de las viviendas. «En el caso de que se aprueben otros instrumentos, podríamos estudiar realizar una VPO de compraventa más tradicional (el llamado régimen general) o dedicar una parte al alquiler . Con esta realidad, no es posible», explica.
Los tres proyectos de Vimcorsa para Poniente tienen un presupuesto 50 veces mayor que el presupuesto anual para ayudas al alquiler
La resultante actual es sencilla: existe una apuesta a fondo por levantar bloques de pisos siempre que luego se vendan. La diferencia estriba en lo que las entidades financieras están o no dispuestas a asumir como riesgo. Los tres proyectos de Poniente de Vimcorsa tienen un presupuesto conjunto cincuenta veces mayor del presupuesto anual para ayudas en alquiler, que asciende a unos 600.000 euros. Dichas subvenciones se han dejado de dar en Vimcorsa y han pasado a Servicios Sociales . Se trata de cantidades vinculadas a la Oficina de Defensa de la Vivienda desde que Intervención advirtió que una empresa pública no puede realizar este tipo de programas que son a fondo perdido.
El equipo de gobierno (Vimcorsa depende de IU) ha reconocido en varias ocasiones que existe un problema estructural de gestión del parque de alquiler propiedad de la empresa. En primer lugar, se trata de pisos donde prácticamente no existe rotación . Quien los consigue nunca los deja porque los precios son muy bajos. Además, construir vivienda de alquiler es caro. La compraventa permite, en condiciones normales, una amortización a corto o medio plazo de las cantidades invertidas. La de alquiler obliga a inversiones a largo plazo que tienen un carácter más social que económico . Las cosas se han complicado, de hecho, incluso para quien construye para vender. Una VPO de rango alto vale ya, estadísticamente, más que un piso libre.
El problema también es contable. Si Vimcorsa no vende pisos, no genera ingresos. Desde la creación de la empresa, la política siempre fue invertir en alquiler lo que se ganaba en compraventas . Ese circuito se cerró hace años. Ya solo se vende salvo el caso de los minipisos, que están a medio camino entre lo residencial y lo asistencial. Si las cosas cambian, insiste Ibáñez, se estudiaría volver a esa dinámica. «Ahora mismo no hay VPO», resume. Las empresas públicas son mercantiles que venden pisos de precio intervenido pero con poca o ninguna gasolina presupuestaria detrás.
El equipo de Vimcorsa, empresa que preside la edil Alba Doblas, ha reconocido que le cuesta menos comprar pisos para ponerlos en alquiler que construirlos de nueva planta. Se anunció un proyecto para adquirir determinadas viviendas en barrios y reformarlas con el tope de pago de 50.000 euros. De momento, no se ha producido una convocatoria pública para quien esté interesado. Es teoría.
Vimcorsa ha reconocido que le cuesta menos comprar pisos para alquilarlos que construirlos de nueva planta
La Junta, que es el tenedor de vivienda pública de alquiler más importante de Córdoba, tampoco es que se haya matado. La última promoción que consta entregada en la capital son 15 viviendas en las Siete Revueltas . La entregó Elena Cortés. El Gobierno andaluz, por medio de la agencia AVRA , tiene en Córdoba más de cinco mil viviendas. Se trata de un perfil muy concreto de pisos sociales dedicado a las rentas más bajas centrado en barrios como Palmeras o Moreras . El esfuerzo, vía fondos europeos, se está centrando más en mejorar el parque existente mediante rehabilitaciones integrales que en ensancharlo. Buena parte de ese parque obedece a decisiones de la etapa autonómica. Otros son los pisos que les cedió el Estado en el traspaso de competencias, creados en buena parte por el antiguo Ministerio de la Vivienda de la etapa franquista.
Además, se trabaja en la regularización del parque existente donde se producen supuestos de ocupación no legal . Bien por el fallecimiento del titular, bien por la patada en la puerta. AVRA reconoce que por esta vía ha recuperado unas 250 viviendas y que facilita un piso a 14 familias al mes. En el registro de demandantes de alquiler de la capital, hay 5.000 familias apuntadas para un piso de renta pública. A ese ritmo, tardaría unos 30 años en satisfacer la demanda.
