Urbanismo
Córdoba tiene cuatro años para adaptarse al nuevo marco legal de la Lista
El PGOU detallado será sustituido por un plan director que solo marcará grandes líneas
Córdoba arranca ahora un plazo de cuatro años en el que tendrá que adaptar su planeamiento general a las nuevas reglas de la Lista, a un nuevo enfoque. Una de las claves más relevantes es la desaparición del concepto de suelo urbanizable . Un terreno será urbano (cuando haya sido incorporado a la ciudad) o rústico (y éste a su vez con nuevas reglas al desaparecer la protección por motivos urbanísticos, que reduce las exigencias en la Vega ). La nueva ley se activa ya pero diseña un proceso de adaptación progresivo.
También desaparece el Plan General de Ordenación Urbana como se conoce en estos momentos. Las leyes estatales y andaluzas abocaron a las ciudades a crear unos documentos de planificación que llegan a un detalle fuera de lo común. Son planes difíciles de modificar que, sin embargo, entran en un diseño minucioso de calles y barrios.
El nuevo documento que tendrá que diseñarse en la ciudad se llamará Plan General de Ordenación Municipal y será mucho menos determinista. Consiste más en un plan director o estratégico que una planificación urbanística tal y como la conocemos en estos momentos. Son estos documentos los que señalarán qué áreas de suelo rústico serán incorporadas a la ciudad y cuáles no. El debate político sobre el permiso para construir viviendas en suelo rústico ha sido puro ruido. Siempre se ha podido . Solo cambia el marco: antes se señalaba una parcela mínima de miles de metros y ahora se prohíbe crear núcleos.
El modelo de las muñecas rusas
El modelo sigue siendo el de las muñecas rusas, de ordenación general a detallada. Dentro del Plan General de Ordenación Municipal se podrá diseñar uno o varios Planes de Ordenación Urbana que podrán afectar a la totalidad del término municipal o a una zona concreta y serán las que vengan en detalle del suelo urbano. De hecho, afectarán a la ciudad consolidada mediante el señalamiento de áreas de reforma interior (por ejemplo, polígonos industriales que pasen a ser residenciales) o de rehabilitación. Zonas que se encuentren degradadas y que precisen de una revisión a fondo.
El documento elimina un escalón del actual modelo de gestión de diseño de una ciudad. Ya no aparecen los planes de sectorización . Señalada un área de suelo rústico a incorporar a la ciudad la figura de diseño es el plan parcial de ordenación que podrá contener uno o varios estudios de ordenación en lugares concretos donde haya que establecer una ordenación minuciosa que no altere la generalidad. Tampoco cambia la posibilidad de perimetrar espacios bajo planes especiales , que es lo que ocurre en el Casco Histórico y Medina Azahara y su entorno . Al texto legal se le ha dado una buena limpieza de porcentajes obligatorios de reserva. Solo queda el 30% de VPO en nuevos suelos y el 10% de zonas verdes (que incluso puede moverse a la baja cuando existen alternativas).
Acortar tiempos
Lo que quiere ganar es tiempo acortando las larguísimas esperas ligadas a la gestión urbanística. La nueva ley del suelo andaluza achica todos los tiempos que se exigen para poner en marcha una actuación urbanística. Un ejemplo son los tres años como máximo de los nuevos planes urbanos. Lo hace mediante plazos más ajustados y metiendo un poco de sentido común en algunas exigencias. Con la anterior legislación, cada cambio en el Plan General exigía un informe de impacto en la salud . Ello ha llevado a que un cambio en el PGOU para construir un campo de fútbol tenga que contar inevitablemente con este paso.
La nueva redacción de la norma reserva esos informes de impacto en los casos en los que realmente puede haber impacto a la salud de las personas más allá de una lesión de menisco. Un ejemplo de acortar plazos son los informes preceptivos a instrumentos de ordenación y la existencia de supuestos de silencio administrativo positivo. Si la Administración calla en un plazo (siempre que no se contravenga la ley), se entiende que da su visto bueno.
Tres meses
La ley aprobada por el Parlamento llega a entrar en los actos más minuciosos: las licencias. El plazo son tres meses como máximo pasados los cuales los interesados pueden entender que su solicitud es estimada. Esto no cuenta, por ejemplo, para realizar un edificio nuevo pero sí para su ocupación. También se amplían los supuestos de declaraciones responsables.
Entre las curiosidades de la ley, una llama la atención. Por primera vez, se podrá considerar como propiedad privada el subsuelo de una dotación pública . El Ayuntamiento podrá privatizar el terreno que se encuentra bajo una plaza o un parque. Venderlo a una empresa que construya un parking y revenda las plazas, a su vez, al consumidor final. Actualmente, las empresas pueden tener acceso al subsuelo de propiedades públicas solo en régimen de concesión. Es el caso del Vial Norte . El Consistorio puede, por primera vez, sacar a la venta las plazas de garaje bajo la avenida .
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