Mercado inmobiliario
La conversión de locales vacíos en viviendas crece un 38% el último trienio en Córdoba
Operadores de este mercado, Injupisa, Emfisa, Colegio de Arquitectos y Castelló Arquitectura, creen que esta formula de alojamiento seguirá al alza
Los órdenes del día de la Comisión de Licencias de Urbanismo muestran un goteo de permisos para transformar locales en viviendas en la capital. Es el rastro de un pequeño nicho de actividad inmobiliaria que seguirá creciendo, según señalan a ABC Injupisa , firma local indiscutible protagonista en esta actividad, Emfisa (grupo inmobiliario cordobés) o el Colegio de Arquitectos .
Este último ente da cifras que constatan su auge —son siempre de Córdoba y el resto de la provincia, pero muy pocas iniciativas pertenecen al segundo ámbito—. Fue en 2012 cuando la capital autorizó su conversión en ‘ lofts ’. En el bienio 2013/2014, el Colegio de Arquitectos visó nueve proyectos para convertir espacios comerciales en hogares —luego, han de tramitarse en Urbanismo —. De 2015 a 2017 , se dispararon a 99. Y en el último trienio dieron un gran salto: 137. Eso supone un alza sobre el ciclo 2015/2017 del 38%.
Eso sí, en el periodo 2018/2020 , el año pasado se dio un descenso. Si en 2018 el número de proyectos de este tipo visados fue de 53 —incluían 56 viviendas— y en 2019 se contabilizaron 54 —con 70 ‘lofts’—, el pasado año, el de la crisis del Covid , fueron 30, con 49 hogares. Y 2021 ha arrancado con nuevos brios: hasta marzo, la cifra de iniciativas es de 12, con 22 viviendas.
El principal operador de este mercado es Injupisa, que impulsó el cambio en el PGOU que permite transformar locales en ‘lofts’. Hoy su oferta supera el centenar, todos en alquiler. Su director general, José Antonio Piedra , asegura que, más allá del dato de 2020, la conversión de estos inmuebles en viviendas «seguirá creciendo».
El auge ya vivido de los ‘ lofts ’, defiende, era «algo anunciado», porque, por motivos demográficos, «cada día hay menos consumidores tradicionales, los que van a la tienda, y más tecnológicos, que compran por Internet ». Eso, recuerda, lo detectaron en Injupisa en 2009 , cuando «se empezó a hablar de comercio electrónico».
Avisa de que el coronavirus ha hecho «mucho más rápida esa transformación de sociedad tradicional a tecnológica». Cuando acabe el Covid , avanza, «habrá un repunte económico importante» y con él «habrá más transformación de locales en viviendas, por necesidad de los dueños al no tener otra salida para ellos mientras les siguen generando gastos, como el IBI».
El perfil del cliente
Apunta que este mercado inmobiliario está «atomizado». Los pequeños propietarios particulares suponen «un porcentaje muy grande» de él frente a las empresas . «Y cada día estará más atomizado», sentencia. No señala zonas concretas donde se focalice este fenómeno, porque «en todos los barrios se está dando un boom».
Piedra explica el perfil tipo de la oferta de Injupisa: hogares de entre 50 y 70 metros cuadrados , con el dormitorio y la cocina integrados más cuarto de baño y aseo. Apunta que sus ‘lofts’ los hacen a «conciencia» y por ello destinan entre 50.000 y 70.000 euros a transformar cada local. Habitualmente, sigue, sus alquileres se mueven entre 400 euros al mes y 525.
El perfil de sus clientes es variado. Hay personas con movilidad reducida —ofrecen alojamientos adaptados— y mayores, colectivos para los que estas viviendas de espacios abiertos y total accesibilidad son ideales. Pero también tienen jóvenes, separados, parejas sin hijos o profesionales que vienen a trabajar aquí temporalmente.
Injupisa en sus proyectos, siempre que puede, reserva parte del local para que siga como uso comercial, construye viviendas adaptadas y hace trasteros. Piedra dice que «seguiremos apostando» por estos alojamientos. Ahora, están acabando los primeros que «hacemos en el Barrio del Guadalquivir . Allí, bajaremos precios. La gente de esa zona los necesita más asequibles».
Emfisa es otra firma que opera en este segmento inmobiliario.Su gerente, Fernando Peña , asegura que dicho segmento es «pequeño, pero tiene recorrido y es muy interesante». Piensa que, tras la bajada de 2020, la crisis del Covid «favorecerá un poco» esta actividad, porque «los dueños de locales comerciales les darán salida así».
Coincide con Piedra en que es un «mercado atomizado». Explica que Injupisa lo activó y luego «pequeños propietarios aprovecharon» el cambio del PGOU y hay «empresas que nos arrimamos» al haber un nicho. Corrobora que son los dueños particulares los dominantes. Emfisa desembarcó en él en 2019 en Ollerías con tres viviendas en alquiler. Y en el verano de 2020, culminó en Virgen del Perpetuo Socorro la transformación de cuatro establecimientos en otros tantos apartamentos turísticos, que están «teniendo, dentro de la crisis, movimiento».
La diversificación del negocio
Se lanzó a este mercado porque «toda la vida hemos diversificado el negocio y por rentabilizar activos propios». Y es que el local de Ollerías les pertenecía. El segundo proyecto sí lo hicieron comprando establecimientos. Peña apunta que es una línea de actividad que «nos interesa seguir profundizando», pero esperarán al fin del Covid para ver «las rentabilidades, sobre todo del sector turístico».
Sus hogares de Ollerías están ocupados «por personas mayores, pero hemos tenido mucha demanda de separados o gente que vive sola». Sus alquileres están «en torno a 500-550 euros mensuales . Los nuestros son de cocina, dos dormitorios y dos baños. Normalmente se hacen con un salón con cocina y al fondo dormitorio y baño».
Esta fórmula de alojamiento es atractiva no sólo para firmas ligadas a lo inmobiliario. Un ejemplo es la cordobesa dedicada al desarrollo, promoción y en algunos casos ejecución de grandes plantas solares y eólicas. Su gerente, Miguel Antonio López, explica que tienen «un proyecto piloto» con la conversión de locales en hogares que está «dando buenos resultados. Si todo va bien, crearemos una nueva empresa desligada de la actividad principal».
Tienen seis viviendas en la plaza Gonzalo de Ayora en «alquiler de larga duración». Y en mayo empezarán a explotar en la Cuesta de la Pólvora otros seis hogares igualmente «en alquiler de larga duración». Su gerente apunta que están «constantemente estudiando emplazamientos e inmuebles». Su problema es que «son muy pocos los locales que se pueden transformar» en la clase de hogares que quieren ofrecer. En la «mayoría», sostiene López, «sólo se pueden hacer ‘viviendas en espacio único’ con dormitorio integrado, que tienen una aceptación muy limitada en el cliente final».
Si el análisis viene de los arquitectos, el decano del Colegio cordobés, Juan Eusebio Benito, dice que, con «la cantidad de locales que hay sin ocupar» en la capital, hay «un nicho importante para un periodo de cinco a diez años» para hacer estas operaciones.
Las ubicaciones
Su evolución creciente en la última década, argumenta, parte de «la necesidad de poner en el mercado un stock de inmuebles sin uso». Se «busca solución» en la demanda de «gente joven que, dada la precariedad en el empleo, opta por un mercado de alquiler con precios reducidos o mayores que ven resuelto su problema de accesibilidad con estos hogares». Benito defiende que estas transformaciones se dan «en todos los barrios» y que estos alojamientos «por lo general se ofrecen en alquiler».
El reconocido arquitecto Rafael Castelló apunta que en el estudio que dirige, Castelló Arquitectura , han notado en los últimos años un aumento de proyectos de reconversión de locales en viviendas y apartamentos turísticos. Cree que es un mercado de «volumen pequeño», pero que tiene «recorrido en la capital, sin lugar a dudas».
Recuerda que en «los últimos tiempos la demanda y la cotización» de los inmuebles comerciales había sufrido un «gran descenso, con el auge del comercio ‘ online ’». «Yla epidemia ha acelerado el proceso. Ahora es más rentable tener una vivienda que un local», afirma Castelló . Apunta que lo «más habitual» es que, tras su conversión en hogares, salgan al mercado en arrrendamiento. «Son viviendas de más sencilla comercialización» para alquiler, por sus dimensiones «reducidas» o al no tener plaza de aparcamiento, que para venta, reflexiona.
Explica que, para un dueño, el coste de transformar un local (obra, licencias o proyecto) está en una media de 500 euros por metro cuadrado. Y es, considera, una práctica «con más repercusión en zonas comerciales tradicionales, como Santa Rosa, La Viñuela, Ciudad Jardín y Centro».
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