'Boom' de la vivienda nueva | Los expertos confirman la luna de miel de Córdoba con el mercado inmobiliario

Baltasar López

26/06/2021
Actualizado 27/06/2021 a las 16:58h.

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Córdoba ha protagonizado un espectacular aumento de la venta de viviendas nuevas en el primer cuatrimestre -el dato es provincial, pero la capital es el motor del sector inmobiliario- respecto al mismo periodo de 2019 , previo a la crisis del Covid. Crecieron un 89% y es el tercer territorio del país con más crecimiento .

La oferta muestra igualmente potencia . «Obranuevaencordoba.es» (portal y revista dedicados a esta materia) informa de que hay 3.474 hogares a estrenar en la capital -contabiliza el global de pisos de las promociones que aún no han entregado todas sus unidades, independientemente del nivel de vendidos que haya en cada una de ellas-. El Colegio de Arquitectos , además, dio luz verde en 2020 , primer año de la pandemia, a proyectos en la capital para construir 860 pisos , un 10,5% más que en 2019 . No en vano, en la ciudad, operan grandes nombres propios de la promoción inmobiliaria en España : Aedas Homes -último en sumarse al comprar este mes dos parcelas bajo el Parador-, Neinor, Metrovacesa, Vía Célere, Habitat o Kronos.

Para analizar las claves de esta luna de miel de la capital con el sector inmobiliario y si la demanda podrá cubrir toda la oferta de nuevo residencial, ABC reúne a expertos de peso . Son Juan Manuel Gómez, consultor inmobiliario y director de «Obranuevaencordoba.es»; Juan Eusebio Benito, decano del Colegio de Arquitectos de Córdoba; Rafael Castelló, responsable de Castelló Arquitectura; José Antonio Pérez, conocido experto en esta materia y CEO de Real Estate Business School; Alejandro Navas, director territorial de Andalucía Occidental de Neinor; Marcos Relaño, gerente de Promociones de Andalucía Occidental de Metrovacesa; Joaquín Martín, gerente en Andalucía Occidental de Habitat; y fuentes oficiales de Kronos Homes.

Pese a los tradicionales problemas económicos de Córdoba -capital de España con más nivel de paro que tiene cinco barrios entre los 15 más pobres del país-, los interlocutores consultados creen que el mercado local puede asumir el residencial a estrenar que se está construyendo . Así lo defiende el director de «Obranuevaencordoba.es» . «La oferta es muy flexible y se adapta a la demanda y el proyecto que no tenga ventas previas no se iniciará», argumenta. Explica que ahora «vivimos lanzamientos de promociones previstos para finales de 2019 ó 2020», que no se dieron en el momento planificado «por una ralentización del mercado» y por los efectos de la crisis del Covid, respectivamente.

Añade que la demanda está mostrándose «muy fuerte . Se dan ritmos de ventas a los que ya no se estaba acostumbrado. Lo difícil es prever cuánto durará esto, que no es normal». No obstante, avanza que «con casi toda seguridad Córdoba tendrá en 2021 récord de viviendas comercializadas» desde el crack del ladrillo de 2008. Eso sí, apunta, un «factor clave será el precio. Cuando tiran al alza en Córdoba, cuesta mucho sacar adelante el producto».

El decano del Colegio de Arquitectos ve igualmente potenciales compradores suficientes para absorber las promociones que se levantan. Introduce el factor de que Córdoba vaya a acoger la Base Logística nacional del Ejército de Tierra , que debe empezar a operar en 2026. En ella, trabajarán 1.700 personas -muchos se trasladarán aquí de otros puntos del país-, más todo el empleo indirecto que creará. « Ese proyecto da un colchón de seguridad para que la demanda esperada a corto plazo pueda absorber un volumen importante de viviendas», afirma.

El reconocido arquitecto Rafael Castelló se une a la tesis de que el mercado local puede absorber lo que se está construyendo. Defiende que «las magníficas características de Poniente [la gran zona de expansión residencial de Córdoba], con aire puro, excelentes vistas y las grandes infraestructuras que tiene, como rondas, colegios, parques o centros comerciales, propician que haya allí gran demanda de pisos ».

Cuando se busca la opinión de uno de los gigantes que operan en Córdoba , Metrovacesa, su gerente de Promociones en Andalucía Occidental lanza ideas similares a las de anteriores interlocutores. Ve una «demanda solvente y sólida , en condiciones de dinamizar el mercado local a medida que la incertidumbre del virus vaya desapareciendo». Cree que hay un colectivo «latente» de potenciales compradores , basándose en datos como el «menor endeudamiento en Córdoba del sector privado, el segundo más bajo de la región e inferior al nacional». Añade que hay «muchos jóvenes que demandan vivienda a estrenar».

Sobre la oferta , apunta que, con el fin del confinamiento , el mercado de la capital «se ha reactivado y sigue creciendo el número de promociones en marcha ». Finaliza recordando que actualmente «no se inicia la construcción de un proyecto hasta que no se prevende una cifra de pisos significativa. Por ello, se ejecutan promociones muy alineadas con la demanda».

En Habitat , otro nombre propio de la promoción en España y que también tiene sus picas en la ciudad, su gerente para Andalucía Occidental dice que la demanda «está creciendo y prevemos que siga al alza». En los últimos meses , ahonda, la obra nueva «ha ganado peso» sobre la usada para quienes «buscan adquirir su primer hogar». Y, sigue, « sólo los pisos a estrenar responden a las necesidades del comprador» surgidas con el Covid , de «hogares más grandes, con terraza, zonas comunes o piscina» - Castelló se mueve en esa misma línea -.

Usa como «aval» de lo dicho los datos de ventas hasta abril . Martín sostiene que, aunque «la oferta es amplia», son «optimistas respecto al comportamiento del mercado cordobés». «Nuestra nueva promoción, Habitat Poniente Sur, tiene excelentes ritmos de venta», dice como ejemplo.

El análisis de Neinor tiene especial relevancia . En 2014 adquirió parte de los suelos de Cajasur y es el agente inmobiliario de referencia en la capital. Su director territorial en Andalucía Occidental dice que «el cliente cordobés, hasta la fecha, ha respondido a la oferta . Y no hay ningún indicio de sobreoferta preocupante. Al contrario».

Navas matiza que «no es fácil contestar a la pregunta de si el mercado local será capaz de absorber a corto todo lo que se construya». A su juicio, «dependerá mucho de que sigamos en la línea de este año, con la implantación de Amazon y la Base Logística, y seamos capaces de crear empleo ». «La línea que llevamos ahora en ese sentido es muy buena. El Ayuntamiento apuesta por firmas grandes de fuera para que vengan a la ciudad », sostiene. « Si se sigue el camino iniciado , no tiene que haber problema para que la demanda absorba la oferta », acaba.

Cierra la ronda con gigantes del ladrillo que construyen en la ciudad Kronos Homes . Fuentes de esa firma indican que « Córdoba ha tenido en los últimos años bajo stock de vivienda nueva , por lo que la oferta sigue siendo inferior a la demanda ». Y usan sus promociones como ejemplo: «Tribeka [nuevo barrio que levanta en Chinales] tiene ya más del 80% de la primera fase vendida y un 40% de la segunda, que sacamos a venta hace pocos meses».

Rompe la tónica el CEO de la Real Estate Business School . Sí ve «síntomas de sobreoferta» : sale al mercado más obra nueva de la que necesita el cordobés residente, porque, por las cifras de población, no hay demanda de formación de hogares. Eso sí, «no lo veo preocupante» . Porque, ahonda, se puede mitigar con los residentes que capte Córdoba de otros territorios, «enamorados de la ciudad», y por «la salida de vivienda a estrenar al mercado de alquiler, que se está dando».

En cuanto a los motivos que han hecho de la capital un lugar tan atractivo para promover pisos , como lo demuestra la presencia de los grandes operadores del sector, se repite una respuesta a la que pone voz el director de «Obranuevaencordoba.es».

La capital era «una plaza muy preparada » para que se alzaran las grúas «cuando comenzáramos a salir de la crisis del ladrillo » que se desató en 2008 . Porque en Poniente «había grandes bolsas de suelo listas para empezar a construir». Es el terreno finalista, en el que para poner ladrillos sólo hay que lograr licencia, un caramelo para las constructoras. «Y tenían unos precios muy atractivos», sostiene, para advertir de que «empezamos a vislumbrar a medio plazo falta de terreno y habrá una oferta más contraída».

Volviendo a la actualidad, el gerente de Promociones de Andalucía Occidental de Metrovacesa reitera que Córdoba es «una de las capitales de la región con más suelo en disposición de ser edificado».

Es, ahonda, una de las cabeceras de provincia «más relevantes» para el sector en Andalucía, ya que está «en plena expansión y tiene gran demanda de vivienda de obra nueva . Su mercado es muy dinámico. Por eso se ha convertido en un enclave estratégico para las grandes promotoras».

El director territorial de Andalucía Occidental de Neinor , por su parte, insiste en que fue un «factor clave» que despertó el «interés» de las principales firmas nacionales del sector la « cantidad de suelo finalista , con planes parciales totalmente urbanizados, que teníamos cuando salimos de la crisis de la construcción». Añade que, con el crack del ladrillo, «desaparecieron lamentablemente grandes operadores locales que controlaban mucho el mercado. No era fácil para las empresas de fuera entrar en Córdoba. Dicha desaparición abrió aquí su entrada».

Otro elemento que ha hecho interesante a la ciudad lo aporta el arquitecto Rafael Castelló . «Al contrario de lo que pasó en los territorios más prósperos», en el ciclo de más actividad inmobiliaria, de 2003 a 2007, «aquí no se construyeron muchas más viviendas de las demandadas». «Por ello nuestro stock de pisos nuevos nunca fue desmesurado y se pudo absorber sin ser traumático », apunta.

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