2014 asienta los cimientos de la recuperación del sector inmobiliario
El año marca un punto de inflexión por el alza de compras de casas de segunda mano y la demanda extranjera
El derrumbe de la economía española tuvo al sector inmobiliario en primera línea de frente. En 2007 la vivienda fue uno de los primeros indicadores que alertaron de la crisis cuando las transacciones comenzaron a bajar el vuelo en lo que iba a ser el «aterrizaje suave» de la economía española. Mascarón de proa de la zozobra posterior, de las más de 775.300 casas que se traspasaban en 2007, la cifra se ha ajustado hasta los 312.593 inmuebles de 2013. Pero la vivienda comienza a desperezarse: el pasado octubre las compraventas aumentaron un 16% respecto al mismo mes del año anterior, hasta las 26.468 operaciones. El dato ya ha entrado en terreno positivo en el acumulado del año con un leve repunte del 0,1%, según el INE.
La caída se ha detenido. El servicio de estudios de BBVA señala en un informe sobre el sector que 2014 marcará «el punto de inflexión de las transacciones» y que el próximo año será el del inicio de la recuperación del sector residencial, de los más tocados por el estallido de la burbuja. «Este año será considerado como el primero de la recuperación del inmobiliario. La mejora comenzó a sustentarse a partir del segundo semestre de 2014, cuando la crisis del sector tocó fondo», incide Eduardo Molet, fundador de Red Expertos Inmobiliarios.
Los analistas consultados aseveran que los cimientos para la recuperación están asentados y la mejora de la vivienda se construye sobre varios pilares que desgrana BBVA Research. Por un lado, los préstamos afrontan menores tipos de interés: desde la primera mitad de 2012 la caída en los costes de financiación ha sido de 300 puntos básicos ayudada por la intervención del Banco Central Europeo. La mejora económica y la corrección de la política monetaria repercuten en «un aumento de la riqueza financiera de las familias». BBVA también destaca el incremento del empleo y la demanda de viviendas por parte de extranjeros, que ha experimentado una recuperación «casi ininterrumpida desde finales de 2010»: entre 2010 y 2014 ha aumentado un 71,4%.
Precisamente, según el Colegio de Registradores, la compra de viviendas por parte de extranjeros creció un 13,1% en el tercer trimestre respecto al anterior hasta alcanzar un nuevo máximo histórico. «Estamos a niveles de 2002», recuerda Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios del portal inmobiliario Pisos.com.
«Una de cada siete viviendas que se venden en España la compra un extranjero. Estos adquieren principalmente en Alicante, Málaga, Barcelona, Tenerife y Madrid», describe Eduardo Molet. Otro indicador del estado de salud del sector, los visados autorizados de obra nueva para uso residencial, aumentaron un 5,8% entre enero y septiembre de 2014 hasta los 27.598.
Sin embargo, la mejora del sector arroja desniveles. «La recuperación es muy desigual y a dos velocidades. Mientras el mercado no residencial presenta claros síntomas de recuperación, el residencial sigue buscando la estabilización previa a la recuperación con un comportamiento muy asimétrico a nivel geográfico, dónde las provincias del interior exceptuando Madrid, siguen en proceso de ajuste y en el resto la corrección está próxima a finalizar e incluso algunas provincias ya presentan crecimiento», resume Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman.
Mientras tanto, la inversión inmobiliaria directa en España del sector no residencial (oficinas, servicios, industria) cerrará 2014 con cifras precrisis, al situarse en los 5.196 millones de euros, casi el doble que el año pasado, según un informe de Jones Lang LaSalle.
Así, la recuperación va por barrios. Y por zonas. Solo cinco provincias tuvieron un alza de precios en vivienda libre en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2013: Ceuta (6,6%), Málaga (0,6%), Las Palmas, Zamora (ambas a un 0,7%) y Lérida (0,3%). «Las zonas que más remontan son las principales ciudades y dentro de estas en áreas consolidadas y en las zonas de costa donde los precios han caído de forma importante estos últimos años», advierte Gandarias.
La disparidad de la mejora también salpica a la vivienda de segunda mano y la nueva. Mientras entre enero y octubre se registraron un 13% más de compraventas de inmuebles usados, las transacciones de casas nuevas cayeron un 15,2%. Como analiza Gandarias, el alza de impuestos a la venta de viviendas de segunda mano que aplicará la reforma fiscal desde el próximo año ha «inflado» la venta de inmuebles usados.
El paisaje ha cambiado mucho desde 2007. «La recuperación total del sector no llegará hasta 2017», avisa Molet. Porque a diferencia del pasado, en esta ocasión el inmobiliario va a remolque del resto de la actividad y se dilatará en el tiempo. Si en otras crisis la vivienda se ha anticipado a la recuperación del resto de la economía española, según BBVA Research en estos momentos el efecto es el contrario debido al sobreendeudamiento de familias y promotores, al exceso de casas nuevas sin vender y a la fragmentación financiera europea. Con un largo camino por recorrer los expertos consultados coinciden: a ritmo moderado la reconstrucción del sector ya está en marcha.
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